Jurisprudencia CSJ

**CORTE SUPREMA DE JUSTICIA** JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". ACUERDO Y SENTENCIA NÚMERO Trece En Ciudad La Asunción, Capital de la República del Paraguay, a los Once días, del mes de marzo , del año dos mil veinte y dos, estando reunidos en Sala de Acuerdos de la Excelentisima Corte Suprema de Justicia los señores Ministros César Antonio Garay, Eugenio Jiménez Rolón y Alberto Martínez Simón, bajo la presidencia del tercero de los nombrados, por Ante mí la Secretaría autorizante, se trajo a l Acuerdo el expediente intitulado: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA Y OTROS S/ RETENCION DE INMUEBLE" a fin de resolver los Recursos de Nulidad y Apelación interpuestos por los Ab ogados Víctor Enrique Núñez y Hugo Ramón Núñez Ortiz, representantes de Alejandro Martin Martin, Est ela Martin But y Sau Fong Ha, respectivamente, contra el Acuerdo y Sentencia Número 48, del 5 de Oct ubre del 2.017, dictado por el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Segunda Sala, de la Ci rcunscripción Judicial Alto Paraná. Previo estudio de los antecedentes del caso, la Excmo. Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial, resolvió plantear las siguientes: **CUESTIONES:** ¿Es nula la Sentencia apelada? ¿En caso contrario, se halla ajustada a Derecho?. Practicado el sorteo de Ley para determinar el orden de votación, dio el siguiente resultado: Garay , Jiménez Rolón y Martínez Simón. A la primera cuestión el señor Ministro César Antonio Garay dijo: El Abogado Hugo Ramón Núñez Ortiz, en representación de Alejandro Martin Martin y Estela Martin But, fundó el Recurso de Nulidad. Real izó críticas al juzgamiento del Ad quem, afirmando que la demandada no había impugnado documentos ag regados por el accionante y que -al momento de fundamentar Excepción de prescripción- consideró prue bas que no se encontraban en el expediente. Señaló que realizar afirmaciones falsas, como haber omit ido que su Parte impugnó las .......... Alberto Martínez Simón Ministro Pierina Gzuna Weyers Actuaria Secretaría Judicial II C.S. Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro César Antonio Garay

...//... documentos presentados por la actora y obviar trámites previstos en el Artículo 307 del Cód igo Procesal Civil, hacían que la Resolución impugnada fuese nula. La nulidad es siempre última ratio litis, esto es, procede en caso que no exista otro remedio proces al que pueda subsanar el vicio estructural o formal, ex Artículo 407 del Código Procesal Civil, por cuya razón, su análisis e interpretación son estrictos y rigurosos. En efecto, falencias o errores d etectados serán importantes y graves de grado tal que afecten las defensas de las Partes y generen p erjuicios irreparables a las mismas, como en el caso que el Fallo fuese dictado en contravención al Principio de Congruencia o no reúna presupuestos de órdenes extrinseco o estructural. El examen incl uye el respeto al debido proceso, el cumplimiento de la garantía de igualdad de los litigantes. En s uma, el Recurso de Nulidad es el remedio para reparar los errores o vicios in procediendo, según rez a el Artículo 404 del Código Procesal Civil. En ésta gama de condicionamientos, analizamos los vicio s denunciados por el recurrente, advirtiéndose que hacen a supuestos errores de juzgamiento o de con tenido (vicio in iudicando), razón por la cual serán estudiados via Recuso de Apelación, a tenor del Artículo 395 del Código Procesal Civil. En efecto, las alegaciones concernientes a que el juzgamiento fue en base a insuficiente valoración de pruebas y que -en el caso de la Excepción de prescripción- no se encontraban agregadas al expedie nte, son cuestiones que escapan del ámbito del Recurso de Nulidad, pues hacen a la Justicia del Fall o, esto es, al Derecho sustancial o de Fondo, materia propia del Recurso de Apelación. En esas condiciones, corresponde desestimar el Recurso de Nulidad interpuesto por el Abogado Hugo Ra món Núñez Ortiz, ya que tampoco se advierten vicios que autoricen sanción de oficio, en los términos del Artículo 113 del Código Civil. En relación al Recurso interpuesto por el Abogado Víctor Enrique Núñez, en representación de Sau Fon g Ha, cabe declararlo Desierto, a tenor del Artículo 419 del Código Procesal Civil. Así voto. A su turno el señor Ministro Eugenio Jiménez Rolón dijo: CUESTIÓN PREVIA: en autos se trata, aparent emente, de resolver, solamente, la procedencia de una demanda nominada como de cobro de mejoras y re tención de inmueble.

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". - II - No obstante, es importante aclarar con carácter previo que los demandados interpusieron contra el Ac uerdo y Sentencia de baja instancia. Para ello, es necesaria una síntesis de lo pedido en la demanda , allende del nomen global que la actora le dio, a fin de determinar con precisión todo lo que se ju zgó y adquirió autoridad de cosa juzgada. En escrito inicial, la actora reclamó tres cosas bajo el título de cobro de mejoras y retención de i nmueble. La primera es la retención del inmueble y el cobro de mejoras en sí mismas; éstas fueron ca lificadas de necesarias y también de útiles, según surge en la parte que dijo: "Todas estas circunst ancias, hicieron que nuestra principal haya procedido a introducir no solo las mejoras necesarias y cada vez más valiosas en el inmueble antes individualizado [...]” (f. 198) y que dijo: “De esta form a a nuestra principal, se le concede el legítimo derecho a reclamar el valor real de sus mejoras, qu e ha beneficiado al inmueble, por cuanto son útiles e importantes, dándole un mayor valor al mismo e n su integridad total que, como ya lo indicáramos, podrá ser tasado en la etapa correspondiente medi ante un peritaje de tasación” (f. 201), lo cual viene confirmado por el petitorio, en cuyo punto 5.2 . solicitó que se tenga por iniciada la demanda de retención por el cobro de mejoras (f. 205), y por el petitorio de ampliación de demanda en que también solicitó específicamente “[...] la restitución de la suma de U$A 415.000” (f. 263). La segunda, es el cobro del valor llave del local comercial de la actora, cuantificado en la demanda en US$ 500.000 (f. 201), pero que finalmente se dejó sujeto a pericia en el escrito de ampliación (f. 260). La tercera es la restitución de alquileres que la act ora reputa no debió pagar (f. 257 y petitorio a f. 263); este último pedido se fundó en el contrato de fecha 12 de octubre de 2006, entre IMPAR S.A. -absorbida luego por la actora SUNSET S.A.C.I.S.- y Alejandro Martin Martin, en virtud del cual la primera tenía autorización para construir un tinglad o...//... Pierina Ozuna Wood Secretaria Judicial II-CIV Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro Alberto Martínez Simon Ministro Cesar Antonio Garay

...//... en el inmueble ubicado, a cambio de la exoneración del canon locativo por tres años contado s desde el 15/10/06 al 15/10/09 (vide: f. 257). Es prudente señalar que también se demandó enriquecimiento sin causa en subsidio (fs. 257 y 263), y que esta demanda subsidiaria ya se rechazó en doble instancia (vide: fs. 1007/1024 vta. y 1132), por lo que es intangible ex art. 403 del Código Procesal Civil. Lo propio sucede con la excepción de pr escripción que se opuso a la demanda nominada como de cobro de mejoras y retención de inmueble. En efecto: en los apartados primero y cuarto de la Sentencia Definitiva N° 100 de fecha 06 de junio de 2017, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial, Sexto Turno, de la Circunscripción Judicial Alto Paraná, resolvió desestimar la excepción de prescripción opuesta por los demandados y desestimar la acción subsidiaria de enriquecimiento sin causa, respectivamente (f. 1024 vta.). En e l apartado primero del Acuerdo y Sentencia N° 48 de fecha 05 de octubre de 2017, el Tribunal de Apel ación en lo Civil y Comercial, Segunda Sala, de la Circunscripción Judicial Alto Paraná, resolvió co nfirmar los apartados primero y cuarto de la sentencia definitiva de primera instancia (f. 1132). Unas últimas palabras en relación con el cobro de mejoras, del valor llave y de la restitución de al quileres. En la demanda, la actora enumeró las facturas que dan cuenta -según ella- de la cantidad d e dinero que empleó en mejorar el inmueble. Las sumas fueron expresadas en denominaciones monetarias distintas, esto es, en dólares de los Estados Unidos de América -US$- y en moneda nacional -€-. La suma de los montos en dólares estadounidenses mencionados en la demanda asciende a US$ 160.672; en t anto que la suma de los montos en guaraníes a €. 34.253.011 (f. 200). Seguidamente, aclaró que, a la fecha de la promoción de la demanda, el valor de las mejoras ascendía a US$ 415.000. Añadió que: "La obligación de reembolsar los gastos de mejoras que nuestra poderdant e hizo de buena fe, a través de los representantes legales de la misma, deberá ser tasado en la etap a correspondiente, debiendo disponerse el mismo sin perjuicio del valor actual de la llave que comer cialmente corresponde al local que asciende a la suma de Dólares Americanos Quinientos Mil (US$ 500. 000) aproximadamente, objeto del presente debate, el cual resulta de la labor comercial efectuada po r la firma...//...

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -III- "comercial que representamos, a lo largo -insistimos- de más de dos décadas", con lo que se tiene que a la pretensión de cobro del valor de las mejoras se sumó l a del cobro del valor llave del total comercial (f. 201), modificado después a un reclamo de valor i ndeterminado -hablamos de la llave comercial- a fijarse por pericia (f. 260). No se pasa por alto que la actora mencionó en la demanda que pagó: "todos los impuestos y tasas que corresponden al bien inmueble en cuestión y al negocio de nuestra representada [...]” (f. 199). Ahor a bien: allende esta mención, no demandó el cobro de esos gastos. Ello surge ya del petitorio de f. 205, especialmente en su punto 5.2.; y del petitorio de ampliación de demanda de f. 263. En suma: la actora pidió tres cosas: a) restitución de la suma de US$ 415.000 en concepto de mejoras necesarias y útiles; b) el valor de la llave comercial, fijado en US$ 500.000 y modificado posterio rmente a lo que resulte de la pericia; y, c) las sumas abonadas indebidamente en concepto de alquile r (vide: f. 263). En primera instancia se rechazó la demanda de modo global, como así también la subsidiaria de enriqu ecimiento sin causa En segunda instancia, se hizo lugar también de modo global -esto es, sin discriminar pedidos- a la d emanda. Ello resulta de la parte dispositiva del Acuerdo y Sentencia recurrido. Empero, del consider ando de la mencionada resolución surge, diáfanoamente, que la decisión precisa versó sólo sobre el c obro de mejoras por US$ 415.000. No se obvia, desde luego, que a fs. 1130 vta./1131 la mayoría opinó que en autos no quedó demostrado que se hayan compensado los gastos de construcción con la exonerac ión de alquileres "pactada entre las partes" (f. 1131 vta., cuarto párrafo), y que por ello "resulta ineludible también presumir la existencia y exigibilidad de los créditos reclamados en autos"; sin embargo, en el citado ... Alber... Martínez Simon Ministro Pierma Ozuna Wood Actuaria Secretaria Judicial II - Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro Alberto Martínez Simon Ministra

...//... Acuerdo y Sentencia no se dijo con precisión y exactitud a cuánto asciende el crédito no co mpensado de la actora que debiera ser reembolsado, sino que, directa y solamente, se fijó el monto d e las mejoras: "consecuentemente, ante la existencia efectiva de mejoras introducidas por la acciona nte de autos en el inmueble objeto de la Litis, sin la debida certeza respecto del monto exacto de d ichas mejoras, sin embargo, considerando los montos alegados en los distintos informes periciales y amparada en las disposiciones del Art. 452 del C.C., en concordancia con las disposiciones del Art. 2431 del mismo cuerpo legal, se considera prudente establecer el mayor valor, lo cual consiste en la suma de DOLARES AMERICANOS CUATROCIENTOS QUINCE MIL, que al cambio actual asciende a la suma de GUA RANIES DOS MIL TRESCIENTOS TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCuenta MIL (Gs. 2.303.250.000)" (f. 1131 vta. ). Este monto coincide -como se dijo- exactamente con el solicitado por la actora específicamente en concepto de mejoras, en el petitorio de la ampliación de la demanda a f. 263, como un "rubro" disti nto del de restitución de alquileres y del cobro del valor llave: "[...] condenando a los demandados a la restitución de la suma de U$A. 415.000, el precio de la llave comercial y a la suma abonada en concepto de alquiler"; la cuantía de los alquileres fue establecida a f. 257, en la suma global de € 468.085.800 "que por expreso consentimiento del propietario no debería ser abonado" (f. 257). La parte actora y gananciosa en segunda instancia no interpuso recurso de aclaratoria, por lo que co nsintió el otorgamiento de la suma única de US$ 415.000, en concepto de mejoras. Luego, es claro que los "rubros" de restitución de alquileres y de cobro del valor llave no integran la condena, por lo que deben reputarse rechazados. En suma, por la forma en que se decidieron las cuestiones en primera y segunda instancias, y por la actitud que adoptó la interesada al respecto, los "rubros" arriba mencionados están definitivamente rechazados, con lo que se tornan intangibles ex art. 403 del Código Procesal Civil. Todo ello lleva a que deban declararse mal concedidos los recursos interpuestos contra el apartado p rimero del Acuerdo y Sentencia recurrido, que reza: "I) CONFIRMAR, con costas, el APARTADO I y IV de la S.D. N° 100 de fecha 06 de Junio de 2007, conforme al argumento expuesto en el exordio de la pre sente resolución" (f. 1132, tomo VI); y en relación con las pretensiones de cobro del valor llave y de restitución de alquileres.

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -IV- El turno el señor Ministro Alberto Martínez Simón dijo: Adhiero al juzgamiento en la cuestión previa del señor Ministro Eugenio Jiménez Rolón por idénticas motivaciones. A la primera cuestión planteada el señor Ministro Eugenio Jiménez Rolón prosiguió diciendo: El repre sentante de la recurrente Sau Fong Ha no fundó expresamente este recurso en el escrito de fs. 1198/1 215, por lo que corresponde que se lo declare desierto. El representante de los recurrentes Alejandro Martín Martin y Estela Martín But, en los escritos de fs. 1149/1173 y 1174/1197, sí fundó este recurso. Expresó que el Tribunal de Apelación valoró prueba s no agregadas al expediente; amén de que juzgó falsamente que su parte no impugnó los documentos pr esentados por la actora y que no cumplió con el art. 307 del Código Procesal Civil. En primer término, cabe adherirse al Ministro preopinante en lo siguiente: la pertinencia del juzgam iento del Tribunal de Apelación, acerca de la falta de impugnación de los documentos adjuntos a la d emanda, es propia del recurso de apelación y no del de nulidad, por lo que no corresponde tratarla a quí. Además, no se obvia que los tres recurrentes alegaron que el Tribunal inferior, en el fallo recurrid o, incurrió en fundamentación aparente (fs. 1165, 1190 y 1200), porque sólo habría valorado genérica y no analíticamente las pruebas que invocó para sustentar la decisión. Sin embargo, en el caso no s e configura fundamentación aparente; lo que sí podría presentarse es un error de juicio que emergerí a de la valoración inadecuada de las pruebas, a tratarse, si corresponde, en sede de apelación. En segundo término, cabe disentir del Ministro preopinante en lo que refiere a que el Tribunal de Ap elación consideró "pruebas que no están agregadas al expediente; específicamente, y para juzgar la e xcepción de ...". Alberto Martínez Simón Ministro Dierina Ozuna Wood Secretaria Judicial Dr(Eugenio Jiménez R. Ministro César Antonio Garza

...prescripción, un proceso de desalojo entre las partes que no está agregado a autos. Esta cuestión sí que es propia del recurso de nulidad, y debe estudiarse y resolverse aquí. Ahora bien, la decisión sobre la excepción de prescripción es hoy cosa juzgada. Luego, mal o bien, e s intangible, por lo que no puede impugnarse ni aun vía recurso de nulidad. En estas condiciones, no se puede estudiar, so pretexto de vicio nulidificante, si se demostró la ex istencia del juicio de desalojo en autos. La razón es simple: ese estudio, de hacerse, iría contra e l art. 403 del Código Procesal Civil. Por ende, más que mencionar el agravio y la imposibilidad de t ratarlo, nada puede hacerse. En tercer término, se advierte un vicio que podría causar la nulidad oficiosa del fallo impugnado, e x art. 113 del Código Procesal Civil. Ese vicio consiste en que el Tribunal de Apelación, pese a juz gar la primera cuestión -recurso de nulidad- en el sentido de que cabía desestimarlo (f. 1129), no c onsignó esa decisión, de modo expreso, en la parte resolutiva del Acuerdo y Sentencia (f. 1132). Empero, pese a detectarse una incongruencia citra petita, debe tenerse presente que los únicos inter esados en señalar esa omisión no solamente no lo hicieron, sino que no vincularon a ella ningún agra vio concreto, por lo que opera el art. 114 literal "b" del Código Procesal Civil. Además, el mentado vicio, tampoco configura un caso que amerite la aplicación del art. 113 del mismo Código, porque su entidad no impide dictar válidamente resolución. Por estas puntualizaciones, corresponde desestimar este recurso, por improcedente. A su turno el señor Ministro Alberto Martínez Simón prosiguió diciendo: Adhiero al juzgamiento del s eñor Ministro Eugenio Jiménez Rolón por idénticas motivaciones. A la segunda cuestión planteada el señor Ministro César Antonio Garay prosiguió diciendo: De constan cias procesales surgen que la firma SUNSET S.A.C.I.S. promovió demanda inicialmente contra Sau Fong Ha por retención de inmueble por cobro de mejoras. Luego fue ampliada contra Alejandro Martín Martin y Estela Martín But, por retención de inmueble por cobro de mejoras y enriquecimiento sin causa, re clamando la suma de dólares americanos cuatrocientos quince mil (U$D. 415.000).

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -V- Por S.D. N° 100, dictada el 6 de Junio del 2.017, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Come rcial, Sexto Turno, interviniene, resolvió: "1.-DESESTIMAR, la excepción de prescripción incoada por los demandados; así mismo, por lo consignado en el exordio de la presente resolución; 2.-HACER LUGA R parcialmente a la excepción de falta de acción pasiva en relación a los codemandados ALEJANDRO MAR TIN MARTIN y SAO FONG HA; 3.-RECHAZAR, con costas, la acción promovida por la empresa SUNSET S.A.C.I .S. contra los señores ALEJANDRO MARTIN MARTIN, ESTELA MARTIN BUT, y, SAO FONG HA, sobre RETENCION D E INMUEBLE POR COBRO DE MEJORAS, en base a lo esgrimido en la parte resolutiva del presente fallo; 4 .-DESESTIMAR, la acción subsidiaria de enriquecimiento sin causa interpuesta por la empresa SUNSET S .A.C.I.S., contra los señores ALEJANDRO MARTIN MARTIN, ESTELA MARTIN BUT, y, SAO FONG HA, imponiendo las costas en el orden causado por lo sustentado en el proemio de esta resolución; 5.-UNA VEZ, firm e y consentida que fuere la presente resolución, DISPONER el levantamiento de las medidas cautelares decretadas en autos; 6.-ANOTAR..." (fs. 1.024 vlt.). Recurrido ese Fallo, el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Tercera Sala de la Circunscri pción Judicial Alto Paraná, por Acuerdo y Sentencia Número 48, con fecha 5 de Octubre del 2.017, res olvió: "I).- CONFIRMAR, con costas, el APARTADO I y IV de la S.D. N° 100 de fecha 06 de Junio de 201 7, conforme al argumento expuesto en el exordio de la presente resolución; II).- REVOCAR, con costas , los APARTADOS II); III) y; V) de la S.D. N° 100 de fecha 06 de Junio de 2017, por los fundamentos expuestos en el considerando de la presente resolución; III).- ANOTAR...". Preliminar, habrá de dilucidarse cuáles son las cuestiones que podrán ser materia de Recurso, a la l uz del Artículo 403 del Código Procesal Civil. En tal sentido, se constata que, en virtud al apartad o primero del Fallo impugnado, se resolvió confirmar los apartados I) que rechazó la... Alberto Mart ínez Simón Ministro Pierina Ozuna Wood Secretaria Judicial H.E.S.J. Dr. Eugenio Jiménez R, Ministro César Antonio Garay

...//Excepción de prescripción y IV) que desestimó la Acción subsidiaria por enriquecimiento sin cau sa, de la Sentencia de Primera Instancia. Tenemos, pues, que al no modificar ni revocar decisión de Primera Instancia, la decisión no era susceptible de ser apelada ante la Excmo. Corte Suprema de Jus ticia, por lo que cabe declarar mal concedidos los Recursos interpuestos contra el apartado primero del Fallo impugnado. Consecuentemente, será materia de Recurso y análisis, ante esta máxima Instancia, lo resuelto en el apartado segundo del Fallo -que revocó los apartados II); III) y V) de la Sentencia de Primera Insta ncia- referido a la Excepción de falta de acción pasiva opuesta por Alejandro Martin Martin y Sao Fo ng Ha; la demanda por retención de inmueble por cobro de mejoras promovida contra Alejandro Martin M artín, Estela Martin But y Sao Fon ha y el levantamiento de Medidas Cautelares. Pues bien, en primer lugar, analizaremos la procedencia o no de la Excepción de falta de acción pasi va opuesta por Alejandro Martin Martin y Sau Fong Ha. Alejandro Martin Martín, representado por el A bogado Núñez Ortiz, refirió que: "...a Fs. 248 de autos, en fecha 12 de octubre de 2006, el Sr. Alej andro Martín Martín, celebró un contrato de alquiler con la firma IMPAR IMPORTADORA PARAGUAYA S.A., posteriormente dicho inmueble fue transferido a favor de la Sra. ESTELA MARTIN BUT, quien en su cará cter de propietaria del inmueble locado, otorgó mandato a favor de la Sra. Sau Fong Ha, para que adm inistrara dicho inmueble, y otros varios inmuebles de su propiedad, Fs. 244 al 246, pasando la misma a celebrar los contratos del alquiler con la firma IMPAR S.A., y posteriormente con la firma SUNSET S.A.C.I.S., EN CONSECUENCIA, la reforma, las mejoras, o las construcciones realizadas en el inmuebl e locado por la firma IMPAR S.A. no le beneficia ni le afecta a mi representado, el mismo no puede, ni debe, ser declarada responsable del reclamo presentado por la firma SUNSET S.A.C.I.S., atendiendo que el mismo dejó de ser propietario del inmueble, por lo que en ningún momento puede ser vinculado con el crédito reclamado por la firma SUNSET S.A.C.I.S..." (fs. 1.1.54). Sau Fong Ha formuló agravios en idénticos términos. Aseveró textualmente que: "...No existe razón le gal para pretender que la acción proceda contra la Sra. SAU FONG HA, la misma no tiene conexión algu na con el crédito reclamado, la misma simplemente se encargaba de celebrar los contratos en un carác ter bien definido y en pleno conocimiento del ...//...

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -VI- "Locatario, sin que nunca haya tenido vínculo dominial con el inmueble objeto de reforma, por lo que no le beneficia ni perjudica las reformas realizadas en el referido inmueble, y por ende no puede s er responsable de las derivaciones de tal reforma, por ser absolutamente ajena a dicho acuerdo..." ( fs. 1.198/9). Corrido traslado, la firma SUNSET S.A.C.I.S. contestó agravios, sosteniendo que: "...de las pruebas documentales arrimadas al proceso por nuestra mandante, y más aún de la propia confesión de los cita dos demandados, los mismos celebraron actos jurídicos simulados en total perjuicio de nuestra mandan te, y con claras intenciones de obtener beneficios indebidos a costa de la misma, lo que conlleva el enriquecimiento ilícito en que han incurrido, como lo hemos probado a lo largo del proceso, por lo que se impone CONFIRMAR EL FALLO DICTADO EN SEGUNDA INSTANCIA, en el sentido de HACER LUGAR, con cos tas, a la acción de RETENCIÓN DE INMUEBLE POR COBRO DE MEJORAS PROMOVIDA POR SUNSET S.A.C.I.S., cont ra SAO FUNG HA, ESTELA MARTIN BUT Y ALEJANDRO MARTIN MARTIN, CONDENANDO A LOS DEMANDADOS A ABONAR A LA APRTE ACTORA A LA SUMA DE GS. 2.303.250.000.- (GUARANIES DOS MIL TRESCIENTOS TRES MILLONES DOSCIE NTOS CIENCUENTA MIL), al cual debe adicionarse el 3% mensual desde la notificación de la demanda, en el perentorio plazo de 10 días de haber quedado firme, consentida y ejecutoriada el fallo". Prosigu e, en lo que respecta a la falta de legitimación pasiva "...se encuentra debidamente probado en auto s con los contratos celebrados entre la Sra. Estela Martín But -en su carácter de propietaria del in mueble que le fue donado por su padre Alejandro Martin Martin- arrienda la res Litis a su cuela Sau Fong Ha, y ésta a su vez subarrienda el bien inmueble en litigio, y los documentos que lo prueban ob ran a fs. 251/255, fs. 286/288, 303/307 del Tomo III". Más adelante, "...prueba de lo más alevoso y de mala fe de los demandados, fue el acto jurídico del acuerdo de autorización para introducir mejor as con la exoneración del pago del canon del alquiler por tres años, celebrado por el Sr. Alejandro Martin Martin con la ...//...". Alberto Martinez Simon Ministro Secretaría Judicial Del Eugenio Jiménez R. Ministro

...//...firma IMPAR S.A., en fecha 12 de octubre de 2006, cuando el mismo ya no era propietario del bien inmueble por haberlo transferido en donación a su hija Estela Martín But, en fecha 28 de marzo de 2006, según Escritura Publica No. 77, agregado por la parte demandada a fs. 286/288. Con el agrav ante que, en fecha 01 de Enero de 2006 el Sr. Alejandro Martín Martin solemnizó el contrato de alqui ler con IMPAR S.A., por el lapso de un año, pero con toda desfachatez transfiere el inmueble locado a su hija el 28 de marzo de 2006, e inscripto en los Registros Públicos el 7 de Abril de 2006, y el 12 de octubre de 2006 firma el referido acuerdo para introducir mejoras por parte de la firma IMPAR S.A. a sabiendas que dicho contrato era de cumplimiento imposible porque ya no era el propietario de l inmueble y las mejoras introducidas no están autorizadas por si hija, pues el acuerdo lo hizo a no mbre propio...” (fs. 1.225/9) El Artículo 224, inciso c), el Código Procesal Civil, preceptúa cuales son las excepciones admisible s, legislando: “...la falta de acción cuando fuere manifiesta, sin perjuicio, en caso de no ocurrir esta última circunstancia de que el juez la considere en la sentencia definitiva”. Comentando dicha normativa, Fernández Colombino explicita que la Excepción de falta de acción, es “Excepción perentor ia que tiende a obtener la extinción de la pretensión por haber sido formulada por quien no es titul ar del derecho material (falta de legitimatio ad causam activa) o contra quien no es el obligado (fa lta de legitimatio ad causam pasiva). Esta excepción tiene que ver con la calidad de cada sujeto en la relación jurídica substancial. Sólo al acreedor pertenece la acción (legitimatio ad causam activa ) y sólo procede contra el deudor (legitimatio ad causam pasiva). Si quien demanda no es acreedor o quien es demandado no es el deudor, procede la excepción. Debe ésta plantearse como previa, pero en caso de que no fuese manifiesta, el juez tiene la potestad de no juzgarla como previa y diferir su r esolución para hacerlo en la sentencia definitiva, al resolver el principal” (Código Procesal Civil Comentado de la Ley Paraguaya, Tomo II, año 2.012, pág. 31/32). En Juicio fue acreditado que Alejandro Martín Martin era propietario del inmueble individualizado co mo: Fincas N° 2.426 y 13.294, del Distrito Ciudad del Este, superficie 9.431 m²., con 0948 cm², Cta. Cte. Ctral. N° 26-1479-01, según Escritura Pública fechada 28 de Marzo del 2.006, agregada a fs. 28 6/8, pasada ante la Escribana Pública Gladys Chaparro Bareiro, por la cual transfirió en donación a Estela Martín ...//...

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -VII- But, convirtiéndose ésta persona desde Marzo del año 2.006 en legítima propietaria del mencionado in mueble. Se aprecia, pues que Alejandro Martin Martin no puede integrar la relación procesal en este Juicio, en razón que al tiempo de promoverse demanda en su contra ya no era dueño de la res litis. Por lo demás, el hecho de tener grado de paren tesco entre donante y beneficiaria, no constituye factor vinculante de responsabilidad, respecto a cuestiones suscitadas en torno al inmueble transferido. Sabido es que el cambio de titula r del bien inmueble mencionado se realiza con todo lo en el edificado, clavado y plantado, así como deudas fiscales o mu nicipales si tuviere u otra carga o gravamen que pesa sobre la Finca. Cabe referirnos a continuación, respecto a la legitimación de Sau Fong Ha. De constancias procesales surgen que Estela Martin But, en su carácter de propietaria del inmueble, en fecha 11 de Abril del 2.007, otorg ó Poder General de Administración a Sau Fong Ha, según consta a fs. 244/6, con potestad, entre otras, para suscribir Co ntrato de locación, percibir importes de alquiler, expedir recibos, dejando previsto que actuará siempre en virtud del m andato, con cláusula expresa de "...rendir cuentas de todas las gestiones realizadas a su poderdante". Siendo mandataria estaba o bligada a obrar siempre por cuenta y cargo del principal, a quien según, el Artículo 891, inciso e), del Código Civil, deberá: "dar cuenta de sus operaciones...". La Ley, en principio, exone ra de toda responsabilidad al mandatario frente a terceros, con la excepción prevista en el Artículo 897 del Código Civil: "Si el mandatario efectuare los actos de su encargo en su propio nombre, no oligará al mandante respecto de terceros, aunque éstos tuvieren noticia del mandato...", que no es e l caso. Posteriormente, en Junio del 2.007, Estela Martin But arrendó el inmueble de su propiedad a Sau Fong Ha, quien en adecuado suscribiría los Contratos de alquileres invocando la denominación de nombre de fantasía "Alquileres San...". Pierina Ozinna Actuaria Alberto Martínez Simon Ministro

...//...Blás". De igual forma, la participación de Sau Fong Ha, en calidad de locataria, no cambia s u situación, pues la titular del inmueble seguía en cabeza de Estela Martin But. Las llamadas obliga ciones *propter rem*, invocadas por la actora, explican cómo funcionan las mejoras introducidas en e l inmueble. Las obligaciones *propter rem* son aquellas que siguen o se transmiten junto con la cosa . "Propter rem = por razón de la cosa; aplicase a las obligaciones que se contraen por motivo o caus a de la cosa" (Diccionario de Aforismos y Locuciones Latinas de uso Forense, Lucio R.R. Gernaert Wil lmar, año 2.000, 2ª ed., pág. 126). En otros términos, cuando un bien inmueble es transferido, se tr asladan todos los Derechos y obligaciones correspondientes al inmueble sobre el nuevo propietario. S i el inmueble ha adquirido algún "plus" por mejoras introducidas allí, en el supuesto que correspond a el reclamo, debe hacerse efectivo contra el propietario actual al momento de promover la demanda, precisamente porque el aumento del valor del inmueble por mejoras materiales pertenece a dicho bien raíz que, puede cambiar de dueño, pero siempre permanecen en el inmueble. Por lo demás, no está demostrado, en forma fehaciente, la celebración de Actos Jurídicos simulados i nvocados por la accionante. Tampoco pueden tenerse los apercibimientos en la prueba confesoria de Es tela Martin But ni el de Sau Fong Ha, pues en la porción dispositiva de la Sentencia Definitiva de P rimera Instancia no fueron pronunciados tal como lo instruye nuestro manual de procedimientos en el *in fine* del Artículo 287 del Código Procesal Civil, sin que la interesada efectuara reclamos oport unos. En las condiciones apuntadas, Sau Fong Ha, en calidad de apoderada administrativa del inmueble mencionado o arrendataria, no puede ser reclamada por las mejoras realizadas en el inmueble de prop iedad de Estela Martin But, debiendo la misma ser desvinculada de este proceso. De esta forma, corresponde revocar el apartado II del Fallo recurrido y, en consecuencia, hacer luga r a la Excepción de falta de acción opuesta por Alejandro Martin Martin y Sao Fong Ha. Las Costas se rán impuestas a la actora, a tenor de Artículos 192 y 205 de Código Procesal Civil. Conforme al orden enunciado precedentemente, cabe dilucidar si corresponde o no hacer lugar a la dem anda de retención de inmueble, por cobro de mejoras, realizadas en el marco de un Contrato de locaci ón. A tal fin, cabe determinar: I) la existencia o no de mejoras en el inmueble; II) si...//...

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -VIII- ...se tiene autorización escrita del propietario; III) el tipo de mejoras; IV) quien las realizó, en caso afirmativo, bajo qué condiciones; y V) el valor de las mismas. El Artículo 1.826 del Código Civil norma: "El obligado a restituir una cosa podrá retenerla cuando l e correspondiese un crédito exigible en virtud de gastos efectuados en ella, o con motivo de daños c ausados por dicha cosa. No tendrá esta facultad quien poseyese la cosa por razón de un acto ilícito. Este derecho podrá invocarse respecto de cosas muebles no robadas ni perdidas, si mediase buena fe" . En concordancia, el Artículo 1.982 del Código Civil, preceptúa: "Toda construcción o plantación ex istente en un terreno, se presume hecha por el propietario, y a su costo, salvo prueba en contrario" . A su vez, el Artículo 1.984 del mismo Cuerpo legal reza: "Cuando de buena fe se ha sembrado, edifi cado o plantado en terreno ajeno, y sin derecho para ello, el dueño está obligado a abonar el mayor valor que por los trabajos o la construcción hubiese adquirido el bien, en el momento de la restituc ión. Puede impedir la demolición o deterioro de los trabajos...". Específicamente, respecto a las mejoras realizadas por el locatario, el Artículo 814 del Código Civi l, establece los Principios que regirán en materia de mejoras, reglando en su inciso e): "...si el l ocatario hiciere, sin autorización del locador, mejoras prohibidas por el contrato, o que alteren la forma de la cosa, podrá aquél impedirlas, y si ya estuvieren terminadas demandar su demolición o ex igir antes de la entrega del objeto, que el locatario lo restituye al estado en que la recibió...". En concordancia, el Artículo 821, reza: "Se consideran impensas necesarias, las reparaciones y gasto s realizados por el locatario, cuando sin daño a la cosa no pudiesen ser demorados... más impensas d e otro género sólo serán a cargo del locador, cuando así lo dispongan las reglas de la gestión de ne gocios ajenos. El locatario podrá retirar estas mejoras, a menos que el locador quiebra conservarlas , pagando su importe". En...//... <signature>Pierres Ozana Wood</signature> Activaria Secretaría Judicial Dr Eugenio Jiménez R. Ministro <signature>Alberto Martínez Simón</signature> Ministro <signature>César Antonio Garza</signature>

...//...ese sentido el Artículo 1.812, preceptúa: "Cuando la gestión ha sido conducida útilmente, el interesado debe cumplir las obligaciones asumidas por el gestor en su nombre y reembolsarle los gas tos necesarios o útiles que haya efectuado, más los intereses, desde el día en que se hicieron". Esas normas de fondo, indican que no toda obra, construcción o modificación deben ser consideradas p ara el caso de cobro de mejoras. En efecto, sólo las mejoras necesarias y útiles son debidas por el poseedor, no así las mejoras voluptuarias o voluntarias. Respecto a la existencia de mejoras, de las tomas fotográficas se constatan construcciones materiale s de distintas especies y antigüedades, que no existían al momento del arrendamiento del local objet o de litis. La accionante reconoció -en su escrito inicial- que las mejoras realizadas en el inmuebl e eran útiles, esto es, para el mejor desenvolvimiento del negocio, razón por la cual -racionalmente - se asume que fueron en su propio beneficio y provecho. En cuanto a la autorización del propietario para realizar dichas mejoras, es menester dilucidar lo p actado en los distintos Contratos de locaciones celebrados a lo largo de los años. En tal sentido, l os Contratos de locaciones anteriores suscritos con "Nasser Chamseddine" y luego con "Impar S.A.", i ndependientemente que no contenían cláusulas de "autorización para introducir mejoras", no pueden in tegrar el reclamo, por constituir acuerdos con personas distintas y en épocas anteriores a la fusión de la empresa accionante. Ahora bien, respecto al Contrato de locación, celebrado en Junio del 2.007 (fs. 239/43), celebrado e ntre Estela Martin But y Sau Foung Ha, en la cláusula séptima quedó expresamente acordado: "El inmue ble locado no podrá sufrir modificaciones ni construcciones nuevas sin el previo consentimiento del locador. En caso de que sea aprobada alguna modificación o construcción nueva, esta no será reembols ada por el LOCADOR y quedará a favor del mismo una vez finalizado el Contrato". Sin embargo, no se e ncuentra acreditado que la propietaria haya dado autorización a la locataria para las realizaciones de mejoras, por lo que de conformidad al Artículo 814, inciso e), del Código Civil, la propietaria d el inmueble tenía las siguientes opciones: demandar su demolición o su reposición al estado anterior . En el caso, la propietaria no ejerció esos Derechos, por lo que se asume que optó por quedarse con tales mejoras. Para ese ...//...

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -IX- ///supuesto rige el citado Artículo 821 del Código Civil, que en su segundo párrafo preceptúa que la s mejoras útiles, sólo serán cargo del locador, "cuando así lo dispongan las reglas de la gestión de negocios ajenos...". En tanto, el Artículo 1.813 prevé que las reglas de la gestión de negocios no se aplican cuando "la gestión se cumplió contra prohibición lícita del interesado, en cuyo caso las relaciones entre gestor y dueño se regirán por las normas del enriquecimiento sin causa". Tenemos, entonces, que en el Contrato de locación se establecieron expresas prohibiciones de mejoras o modificaciones en el inmueble, sin el previo consentimiento del locador. Asimismo, es incuestiona ble -a estas horas- que las mejoras útiles fueron realizadas sin autorización de la propietaria, raz ón por la cual resulta aplicable la normativa establecida en el Artículo 1.813 del Código Civil, que hace remisión a las normas que rigen el enriquecimiento sin causa. Ahora bien, en el caso, no se ha probado -siquiera someramente- que a consecuencia de las mejoras realizadas en el inmueble se produ jo enriquecimiento del demandado y que ello generó -a su vez- empobrecimiento o disminución del patr imonio de la demandante, por lo que resulta inintendible el reclamo de retención por cobro de mejora s, durante ese lapso de tiempo. Igual solución jurídica se aplica a los Contratos de alquileres suscritos en los años 2.010 (fs. 93/ 94 y 251/2). En efecto, en el primero de esos, se estableció que en caso que el locatario realice me joras, sin autorización del locador, el locador podía optar "por mantener las mejoras y modificacion es introducidas en el inmueble, sin derecho por parte de EL LOCATARIO a indemnización de ninguna nat uraleza o de retención de (inmueble por mejoras)...". En el segundo Contrato, se acordó que el inmue ble no podía sufrir modificaciones ni construcciones nuevas sin el previo consentimiento del locador (cláusula séptima). A su vez, en el Contrato celebrado en el año 2.011, de fs. 95/99, se convino qu e para realizar innovaciones ///... Alberto Martínez Simón Ministro Pierma Ozuna Vock Secretaria Judicial Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro

...edilicias o mejoras, el sub locatario necesitaba autorización escrita y expresa del sub locador y a falta de esa autorización, el sublocador podía mantener las mejoras y modificaciones introducidas en el inmueble, sin Derecho por parte del sublocatario a indemnización de ninguna naturaleza, ni su ma alguna, no pudiendo invocar Derecho de retención de la propiedad.- Por las motivaciones explicitadas, cabe en estricto Derecho, revocar el apartado segundo, en cuanto hizo lugar a la demanda de retención de inmueble por cobro de mejoras. Concerniente a las Medidas Cautelares, surge que los recurrentes no formularon agravios contra la de cisión que las decretó. No realizaron crítica razonada contra ese segmento del Fallo -aunque sea mín ima- presupuesto exigido en el Artículo 419 del Código Procesal Civil. Por lo demás, a esta máxima I nstancia le está prohibido juzgar respecto a la Justicia o no del Fallo que las concedió, por expres a disposición del Artículo 420 de la misma normativa que reza: "El tribunal no podrá fallar sobre cu estiones no propuestas en primera Instancia, ni tampoco sobre aquello que no hubiese sido materia de recurso...". Por consiguiente, habrá que mantener -inexorablemente- lo decidido en la Instancia ant erior. Sin embargo, esa circunstancia no obsta a que la gananciosa en Juicio, solicite levantamiento de dic has medidas cautelares, en ejercicio del Derecho reconocido en el Artículo 697 del Código Procesal C ivil, que preceptúa: "Las medidas cautelares subsistirán mientras duren las circunstancias que las d eterminaron. En cualquier momento en que éstas cesaren se podrá requerir su levantamiento". Ello es así, ya que las medidas cautelares, por su naturaleza, son provisionarias y no producen cosa juzgada , razón por la cual su levantamiento puede ser solicitado por la interesada -en cualquier momento- p ues dependen de las contingencias del proceso principal al cual sirven de garantía. En atención al análisis y fundamentos expuestos, corresponde revocar parcialmente el apartado segund o del Fallo impugnado. En tal sentido: revocar la decisión de hacer lugar a la demanda de retención por cobro de mejoras. Las Costas deben ser impuestas a la perdidosa, recurrida, según los Artículos 192, 203, inciso c), y 205 del Código Procesal Civil, respectivamente. Es mi voto. A su turno el señor Ministro Eugenio Jiménez Rolón prosiguió diciendo: debe resolverse -como se apun tó en sede previa- la procedencia de una demanda intitulada de cobro...//...

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -X- - X - de mejoras y retención de inmueble hasta la suma de US$ 415,000, contra la que los demandados opusieron falta de acción.-. Preliminarmente al tratamiento de las cuestiones principales -primero, las defensas de falta de acci ón y, en su caso, el mérito de la cuestión- es pertinente aclarar algunas circunstancias, porque ell o ayudará a que la exposición sea más ordenada. La primera: la demanda de cobro de mejoras fue promovida por SUNSET S.A.C.I.S. contra Alejandro Mart in Martin, Sau Fong Ha y Estela Martin But. La segunda: es sabido que las pretensiones de esta especie deben proponerse en moneda nacional, cosa que no se hizo; ello porque al caso resulta inaplicable la Ley 434/94, en cuyo art. 1 se evidencia la fuente convencional de las obligaciones en moneda extranjera, no existente en ninguna de las rela ciones jurídicas que motivaron la presente demanda. No obstante, los demandados tampoco expresaron a gravios al respecto, por lo que no caben mayores abundamientos. La tercera: hay que individualizar, ya aquí, el inmueble en que se habrían introducido las mejoras; se trata de la Finca N° 2426 de Ciudad del Este, con Cuenta Corriente Catastral N° 26-0176-01, cuyo título de dominio está inscrito a nombre de Estela Martin But (fs. 286/288 vta.). Es éste el inmuebl e individualizado por la actora en la demanda a f. 196, y por los demandados a f. 353 al ofrecer com o prueba el título de propiedad de Estela Martin But. Ahora bien: en la misma f. 196 del escrito ini cial, la actora, al individualizar varios de los contratos de locación que afirma haber celebrado co n el dueño anterior del inmueble, Alejandro Martin Martin, indicó la Cuenta Corriente Catastral N° 2 7-076-06. Empero, esa diferencia no dio lugar a controversias. Por ende, debe reputarse -y así se ha ce y se hará en lo sucesivo- que las partes están contestes en que el inmueble litigioso es el indiv idualizado como Finca N° 2426 de Ciudad del Este, con Cuenta Corriente Catastral N° 26-0176-01. Alberto Martinez Simon Ministro Pierina Ozuna Wood Secretaria Judicial Ministro Cesar Antonio Garay

La cuarta: en el año 2010 se produjo la fusión entre la actora SUNSET S.A.C.I.S. y la empresa IMPAR S.A.; por la que la primera absorbió a la segunda (vide: fs. 19/42). Esta mención es importante, por que en la demanda se reclaman créditos por mejoras que habrían nacido tanto en cabeza de IMPAR S.A. -hoy extinguida- como de la actora SUNSET S.A.C.I.S. Entonces, cuando en lo sucesivo se haga alusión a los créditos de "la actora", se incluirán tanto los de la absorbente como los de la absorbida, si n perjuicio de lo que quepa resolver en relación con la falta de acción activa opuesta por los deman dados. La quinta: Alejandro Martin Martin fue dueño del inmueble litigioso hasta el año 2006, en que lo don ó a Estela Martin But, por escritura pública N° 77 de fecha 28 de marzo de 2006, inscrita en registr os públicos el 7 de abril de 2006. La sexta: entre las demandadas Estela Martin But y Sau Fong Ha existieron, al menos, dos contratos; uno de administración de inmuebles, y otro de locación con facultad de sublocación. La séptima: que la demanda de cobro de mejoras se fundó en varios contratos (fs. 196/197). A saber: 1) contrato de locación del 10 de julio de 1989 entre Alejandro Martin Martin y Nasser Chamseddine; 2) contrato de locación del 10 de julio de 1990 entre Alejandro Martin Martin y Nasser Chamseddine; 3) contrato de locación del 1 de enero de 1991 entre Alejandro Martin Martin y Abdul Latif Mohamad C hamseddine; 4) contrato de locación del 10 de julio de 1991 entre Alejandro Martin Martin y Nasser C hamseddine; 5) contrato de locación del 1 de junio de 2007 entre Alquileres San Blás -representado p or Sau Fong Ha- y la firma IMPAR IMPORTADORA PARAGUAYA S.A.; 6) contrato de locación del 1 de enero de 2008 entre entre Alquileres San Blás -representado por Sau Fong Ha- y la firma IMPAR IMPORTADORA PARAGUAYA S.A.; 7) contrato de locación del 1 de febrero de 2010 entre Alquileres San Blas -represen tado por Sau Fong Ha- y la firma SUNSET S.A.C.I.S.; y, 8) contrato de locación del 18 de enero de 20 11 entre Alquileres San Blas -representado por Sau Fong Ha- y la firma SUNSET S.A.C.I.S. En tanto qu e, en la ampliación de la demanda (f. 259), en lo que al cobro de mejoras se refiere, se invocaron: 9) el contrato de locación entre Estela Martin But y Sau Fong Ha del 1 de junio de 2007; 11) el pode r general de administración del 11 de abril de 2007 otorgado por Estela Martin But a favor de Sau Fo ng Ha; 12) el contrato de locación del 24 de julio de 2010 entre Estela Martin But y Sau Fong Ha.

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -XI- Hechas las exposiciones preliminares, deben resolverse, en primer término, las excepciones de falta de acción opuestas por los demandados contra la acción de cobro de mejoras. Primeramente, corresponde juzgar el argumento de los excepcionantes en relación con la falta de legitimación activa de la actora para invocar los contratos firmados por IMPAR S.A., porque se trata de una persona jurídica distinta; concretamente, dijeron que los créditos de IMPAR S.A., extinguida por absorción, no integran el patrimonio de la absorbente SUNSET S.A.C.I.S., por lo que esta última no tiene legitimación para reclamarlos. A esto, la actora replicó que IMPAR S.A. fue absorbida por SUNSET S.A.C.I.S., por lo que la legitimación activa subsiste incólume. La cuestión, así propuesta, obliga a verificar los términos del contrato de fusión, a fin de saber qué destino se dio a los alegados créditos que en concepto de mejoras habría tenido la sociedad absorbida, y que ahora reclama la sociedad absorbente. Pues bien, el acuerdo de fusión por absorción entre SUNSET S.A.C.I.S. e IMPAR S.A., instrumentada en la escritura pública N° 48 de fecha 9 de julio de 2010, autorizada por el Escribano Público Luis Alberto Peroni, obra a fs. 19/42. Allí se incluyeron tanto las actas de asambleas extraordinarias de accionistas previas a la fusión, como el contrato de fusión en sí mismo. Es cierto que en las mencionadas actas se dejó constancia de que previamente a la fusión se hicieron balances con los activos y pasivos de la sociedad absorbida y la sociedad absorbente. De cualquier manera, de las cláusulas del contrato de fusión surge que SUNSET S.A.C.I.S. absorbió a IMPAR S.A., y que: "Por lo tanto y al solo efecto enunciativo, 'SUNSET SOCIEDAD ANÓNIMA, COMERCIAL, INDUSTRIAL Y DE SERVICIOS al absorber a IMPAR' IMPORTADORA PARAGUAYA SOCIEDAD ANÓNIMA absorbe [...] los derechos y obligaciones litigiosos o no [...]. La sociedad absorbente absorbe a título universal el patrimonio de la sociedad absorbida [...] " (f. 33 vta.). Como puede...///... Alberto Martinez Simon Ministro Pierina Ozuna Wied Actuaria Secretaria Judicial H. C.S.I. Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro

...//...verse, hubo sucesión en todos los créditos que la absorbida tenía respecto de terceros, con lo que debe reputarse que la absorción incluyó los créditos que por mejoras aquí se reclaman.- Por e nde, el argumento de los excepcionantes, referido a la falta de legitimación activa de la actora en relación con el crédito por mejoras emergente de los contratos firmados por IMPAR S.A., deviene impr ocedente. Seguidamente, cabe juzgar la legitimación activa de la actora en relación con el crédito fundado con cretamente en las mejoras que se habrían introducido durante la vigencia de ciertos contratos de loc ación, en el que aparece como locador Alejandro Martin Martin. A este menester, es necesario aclarar que, en la demanda, la actora alegó haber introducido mejoras durante la vigencia de los contratos de locación del 10 de julio de 1989 (fs. 77/78), del 10 de juli o de 1990 (fs. 79/80), del 01 de enero de 1991 (fs. 81/82) y del 10 de julio de 1991 (fs. 83/84). Sin embargo, en los mencionados contratos no figuran como locatarias ni la firma SUNSET S.A.C.I.S. ni tampoco la firma absorbida IMPAR S.A., sino Nasser Chamseddine y Abdul Latif Mohamad Chamseddine, quienes no son actores en este proceso. Ergo, la demanda fundada en los créditos por mejoras que ha brían nacido durante la vigencia de esos contratos deviene improcedente, por falta de legitimación a ctiva de SUNSET S.A.C.I.S. A continuación, se debe analizar la falta de acción pasiva de Alejandro Martin Martin y Sau Fong Ha. Al respecto, se comparte el sentido del voto del Ministro preopinante, en cuanto las admitió. En efecto, los citados demandados no tenían ningún derecho real sobre el inmueble cuando se inició l a demanda. La simple comparación entre la fecha de promoción -26 de abril de 2012, según cargo de f. 206 vta.- y la fecha de intitulación e inscripción en registros públicos como dueña de Estela Marti n Martin -año 2006: vide copia de la escritura a fs. 285/288 vta.- basta para demostrar el aserto. En el caso del dueño anterior, Alejandro Martin Martin, ello es claro por el carácter ambulatorio de l crédito por mejoras. Así también lo entiende la doctrina: "Entre las obligaciones propter rem pued en citarse, como las más frecuentes, las siguientes: [...] la obligación por mejoras necesarias o út iles; las cargas reales; etcétera" (LLAMBÍAS, Jorge Joaquín. 2005. Tratado de Derecho Civil. Obligac iones. Tomo I. Sexta Edición...//...

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -XII- Estimada Dra. Abeledo-Perrot, LexisNexis. pp. 22/23). En el caso de Sau Fong Ha, tampoco existe vínculo jurídico de carácter convencional que la legítima pasivamente. Ello es patente si se consideran los contratos del 01 de junio de 2007 (fs. 85/89), del 01 de enero de 2008 (fs. 90/92) y del 01 de febrero de 2010 (fs. 92bis/94), de los que no surge de manera inequí voca que la mencionada demandada haya asumido obligaciones en materia de mejoras. Cabe ahora juzgar la pretensión de la actora SUNSET S.A.C.I.S. contra Estela Martin But, en el conte xto de las relaciones contractuales que alegó tener con Sau Fong Ha en los años 2007, 2008 y 2010. Aquí no puede hablarse de falta de legitimación ni activa de la actora SUNSET S.A.C.I.S., ni pasiva de la demandada Estela Martin But. En cuanto a lo primero: ya se vio supra que la actora puede invoc ar los contratos suscriptos por IMPAR S.A. y, por supuesto, aquellos en los que fue parte. En cuanto a lo segundo: la citada demandada reconoció expresamente que esos contratos fueron celebrados por l a actora -o la absorbida- con Sau Fong Ha, con quien estaba vinculada. Es así que la demandada Estel a Martin But dijo: "El locatario siempre supo que el inmueble es de mi mandante. Supo que mi mandant e lo alquiló a la señora SAU FONG HA, pues con ella firmó la empresa SUNSET S.A.C.I.S., varios contr atos de alquiler en carácter de sublocación sin que nunca haya objetado nada" (f. 346). Estos términ os, que aluden expresamente al carácter de sublocataria de la actora, bastan para que pueda aplicars e el art. 832 del Código Civil, cómo se explicará mejor infra, por lo que en modo alguno puede habla rse de falta de legitimación. Pues bien, la dueña actual, Estela Martin But, celebró, el 01 de junio de 2007, un contrato de locac ión con Sau Fong Ha por diez años sobre la Finca N° 2426 de Ciudad del Este, con facultad expresa pa ra la locataria, de subarrendarla (vide: clausula sexta, a f. 240); copia autenticada de esa //..... .. Pierina Ozuna Wood Secretaria Judicial Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro Alberto Martínez Simon Ministro

...//...contrato con certificación de firmas obra a fs. 239/243. Lo mencionado es de suma importancia, porque -se recuerda- la actora alegó (vide: fs. 196/197) haber celebrado con Sau Fong Ha, durante la vigencia del mencionado precedentemente, los siguientes contr atos: 1) el de fecha 01 de junio de 2007 (fs. 85/89); 2) el de fecha 01 de enero de 2008 (fs. 90/92) ; y, 3) el de fecha 01 de febrero de año 2010 (fs. 92 bis/94). Al respecto, cabe aclarar que, por más que ellos se intitulen como "locación", es evidente que, ex a rt. 300 del Código Civil, se tratan, a no dudar, de sublocaciones, porque quien dio en locación era, a su vez, locataria de la dueña del bien, con derecho a subarrendar. La sublocación es un subcontrato. Es decir, un contrato derivado de otro, del cual depende, llamado contrato base o contrato principal. Así también lo entiende la doctrina, que dice que el subcontrato o "contrato derivado [...] da lugar a una figura análoga a la filiación de un derecho de otro derec ho (derecho hijo o subderecho) o sucesión constitutiva, es decir, al nacimiento de un contrato de co ntenido igual (contrato hijo) al del contrato del cual deriva y que puede llamarse contrato padre o contrato base. Típica es, en tal sentido, la sublocación que nace de la locación y es una figura pre vista por la ley [...] En todos los casos mencionados, una de las partes del contrato padre (causaha biente) constituye en favor de un segundo contratante (causahabiente mediato) un derecho de naturale za personal que proviene del derecho atribuido al constituyente por el causante y lo presupone, de t al modo que el contrato hijo depende -como el accesorio del principal- del contrato padre (arg. Art. 1595) y queda ligado a todas las vicisitudes de este último, en virtud de los principios reguladore s de la adquisición a título derivativo: resoluto iure dantis, etc.; nemo plus iuris transferre post est (arg. Art. 1595, tercer inciso)" (MESSINEO, Francesco. 1986. Doctrina General del Contrato. Tomo II. Buenos Aires: Ediciones Jurídicas Europa-América. p. 248). En el caso concreto, las sublocaciones alegadas por la actora fueron reconocidas expresamente por la demandada Estela Martin But, en la contestación de la demanda (f. 346), como se apuntó, supra. ed Luego, es claro que la dueña del inmueble Estela Martin But está relacionada jurídicamente con la ac tora, aunque más no sea mediatamente, por virtud de los contratos de ...//...

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -XIII- ///sublocación referidos. Ello permite aplicar el art. 832 literal a" del Código Civil, que dice: "La sublocación no modificará las relaciones entre locador y locatario. Las de aquél con el subarrendatario, serán regidas por las normas siguientes: a) el locador podrá exigir del subarrendatario el cumplimiento de las obligaciones resultantes de la sublocación, y el segundo reclamar del primero el de las que éste hubiere contraído con el locatario [...]” Entonces, este precepto legal permite al locador principal invocar ante el sublocatario los términos del subcontrato; y, a este último, invocar frente al locador principal los términos del contrato base. Pero que no se malentienda: lo anterior no significa reputar que exista relación contractual directa entre actora sublocataria y la demandada dueña del inmueble, sino, tan sólo, emplazar normativamente la discusión, en términos de invocabilidad contractual. Para comprenderlo, baste considerar lo siguiente, con la doctrina: "El rasgo más saliente de la disciplina jurídica del contrato derivado reside en la posibilidad de la acción directa (no subrogatoria) del causante contra el causahabiente mediato. Ello se infiere del art. 1595 relativo a la sublocación, que es fundamental en materia de subcontrato (véase AD. XXVIII). Pero la posibilidad de acción contra el causahabiente mediato no perjudica la acción contra el causahabiente inmediato (arg. Art. 1595, primer inciso, al principio) (véase AD. XXIX). Los dos principios enunciados permiten establecer si el subcontratante, que no está en relación directa con el contratante de su contraparte, es tercero respecto de él. Indudablemente no es parte, porque no existe entre ellos ninguna relación contractual; sin embargo, como se ha visto, el causante puede accionar contra el causahabiente mediato, es decir, contra el subcontratante. Pero eso no basta para hacerle perder su calidad de tercero" (MESSINEO, Francesco. Op. Cit. p. 249). Así pues, entre sublocatario y locador principal...///... Alberto Martínez Simon Ministro César Antonio Garay

...//... no existe vínculo contractual inmediato. No obstante, tanto el sublocatario como el locador principal pueden invocar la relación contractual de la que el otro es parte, a fin de exigir el cum plimiento de las respectivas obligaciones. El locador principal y el sublocatario también pueden eje rcer acciones directas entre sí, pese a no estar vinculados contractualmente, según claramente lo di spone la norma arriba transcripta. Esto último es precisamente lo que sucede en el caso de autos, con el pedido de cobro de mejoras en el que se invocaron los contratos de sublocación. La actora pretende cobrar tanto las mejoras necesa rias como las útiles que afirma haber introducido en el inmueble. Ahora bien: más allá del nombre literal que SUNSET S.A.C.I.S. dio a las mejoras que dijo introducir en el inmueble -ya que las calificó de necesarias y también de útiles (lo que implica una contradicc ión)-, queda incólume el deber judicial de calificar debidamente la naturaleza de lo que se pide. Es lo que debe hacerse en este caso, con ayuda de la más prestigiosa doctrina. Es sabido, por elemental, que las mejoras se distinguen en necesarias, útiles y suntuarias. Las prim eras son: "[...] aquellas sin las cuales la cosa no podría ser conservada, por ejemplo, los gastos y trabajos hechos para impedir el derrumbamiento de una casa" (SALVAT, Raymundo M. y ARGÁNARÁS, Manue l J. 1961. Tratado de Derecho Civil Argentino. Derechos Reales. Tomo I. Quinta edición. Buenos Aires : Tipográfica Editora Argentina S.A. p. 257); las segundas son: "[...] aquellas de manifiesto provec ho para cualquier poseedor de ella, por ejemplo, la instalación de agua corriente en una casa, la de secación de un pantano, el rellenamiento de terreno, etc." y que "[...] aunque no sirven para conser var la cosa, aumentan sin embargo su valor y renta: como el plantío de árboles o viña, la construcci ón de horno, lagar, cochera, caballerizas" (SALVAT, Raymundo M. y ARGÁNARÁS, Manuel J. Op. Cit. pp. 256/257); las últimas son: "[...] aquellas de exclusiva utilidad para el que las hizo, por ejemplo, las pinturas artísticas hechas en las paredes de una casa, la formación de un jardín, etc" (SALVAT, Raymundo M. y ARGÁNARÁS, Manuel J. Op. Cit. p. 258.). Las mejoras enumeradas en la demanda -prescindiendo de las calificaciones de la actora- se tratan so lamente de mejoras útiles, pues, por definición, podrán ser de provecho para cualquier poseedor de e llas. Basten dos extractos del escrito inicial para convencerse de ello: "Así las cosas y, como...// ...

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -XIV- es de conocimiento público, e inclusive a nivel nacional, nuestra parte no solo se ha ubicado en el lugar o inmueble donde haga hoy despliega sus estrategias comerciales, objeto del presente debate jurisdiccional, sino que aquellas se han impulsado notoriamente de un modo tal que, a lo largo de todos estos años el local o inmueble ha venido siendo objeto de numerosas ampliaciones, transformaciones y mejoras con el propósito de dar respuestas a los requerimientos de clientes cada vez más exigentes" (f. 198); y así también: "Ciertamente, V.S. podrá constatar en la pericia de referencia anterior, que como se detalla más abajo la descripción de las mejoras construidas son: -ler Cuerpo: Posee una aplicación de revoque a 2 capas y enduido en las losas y pilares de Ho. Armado y del tipo texturizado acrílico en las paredes de ladrillos; paredes divisorias de madera terciadas; de placa de yeso con revoque y enduido; del tipo mampara laminado plástico con puertas; puertas de tipo vidrio templados con escuadrias de aluminio; aperturas de madera y metálicas; rejas metálicas de seguridad en las ventanas; azulejos decorados, artículos sanitarios blancos; agua fría y caliente; mesa de granito; con lunas revestidas de capas de aluminio al frente; inst. eléctrica embutidas; cielo raso de pvc y de yeso acartonado; cortinas de plásticos en las ventanas; pinturas de pared y losas con latex; de aberturas con sintéticos. Cuenta con los ambientes de: 3 salones para Show Room y atención al público; sector caja; pasillo de circulación con baño; cocina comedor; oficina del director; pasillo de circulación con baño; oficina de tesorería; oficina administrativa con baño y comedor; oficina para ventas [...]” (f. 199). Luego, a fin de saber cuál es la extensión de los derechos de la actora sublocataria en relación con las mejoras útiles, hay que estar a los términos del contrato base de localización, porque es éste el que puede invocar frente a la locadora principal y dueña del inmueble. El contrato base celebrado entre Estela Martín...///... Alberto Martinez Simon Ministro Pierina Oztun Wood Secretaria Judicial C.S.J. Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro

...//...But y Sau Fong Ha está contenido en un instrumento privado con certificación de firmas, cuya copia obra a fs. 239/243. En lo que aquí interesa, deben tenerse en cuenta las siguientes cláusulas contractuales: la primera, en la que consta que uno de los inmuebles locados es la Finca N° 2426; l a segunda, que establece su duración de diez años, por el periodo que va desde el 01 de junio de 200 7 al 01 de junio de 2017 (con la aclaración de que dicho plazo no se cumplió por el distracto produc ido el 24 de julio de 2010, ya mencionado); la sexta, por la que se pactó que la locataria puede sub arrendar el inmueble; y la séptima, que regula la cuestión de las mejoras. En lo que hace a las mejoras, la cláusula séptima del contrato base dispone: "El inmueble locado no podrá sufrir modificaciones ni construcciones nuevas sin el previo consentimiento del LOCADOR. En ca so de que sea aprobada alguna modificación o construcción nueva, esta no será reembolsada por el LOC ADOR y quedará a favor del mismo una vez finalizado el presente contrato" (f. 240). Como puede verse, el contrato base prohibió modificaciones y construcciones sin autorización expresa . Y, como en el contrato no se pactó acerca de las consecuencias del incumplimiento de la prohibición de modificar sin autorización, la solución emerge de las normas del Código Civil que regulan las obl igaciones del locador y locatario. Así pues, ante la hipótesis de que esté probada la introducción de mejoras prohibidas y con ella el incumplimiento de la obligación negativa, la demanda fundada en los contratos de sublocación será en cualquier caso improcedente. En tal sentido, debe tenerse presente, especialmente, lo que estatuye el art. 814 literal "e" del Có digo Civil: la introducción por el locatario -o sublocatario- de mejoras prohibidas por el contrato otorga al locador la facultad de impedirlas o, en caso de que ya estuvieren terminadas, exigir su de molición o la reposición de las cosas al estado anterior. En autos no consta que la locadora principal haya demandado la demolición de las mejoras o la reposi ción de las cosas al estado anterior. Ello permitiría presumir -en la hipótesis de que las mejoras e stén probadas-, hominis, que la demandada y dueña del inmueble desea quedarse con las mejoras útiles introducidas por la actora, pese al incumplimiento contractual; presunción que se deduciría de su f alta de ejercicio de las facultades que le otorga el Código Civil.

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -XV- La solución normativa para el caso de que el locador debe quedar con las mejoras útiles debe buscarse en el art. 821 del Código Civil. Esta norma, luego de regular quién carga las impensas necesarias, expresa: "Las impensas de otro género -es decir, las impensas que no son necesarias, entre las que se encuentran las útiles- sólo serán a cargo del locador, cuando así lo dispongan las reglas de la gestión de negocios ajenos. El locatario podrá retirar estas mejoras, a menos que el locador quisiere conservarlas, pagándolo su importe.". El extracto del artículo traído a colación legisla dos supuestos: el primero establece, genéricamente; que las mejoras útiles sólo serán a cargo del locador cuando así lo dispongan las normas de la gestión de negocios ajenos; el segundo, más específico, el caso en que el locatario manifieste su voluntad de retirar las mejoras útiles y reciba oposición del locador, fundada en el deseo de este último de conservar las mejoras, quien tiene el cargo de pagar su importe. No está probado en autos que la sublocataria haya querido retirar las mejoras útiles que alegó introducir al inmueble litigioso. Es más: la promoción de la demanda de cobro de mejoras puede entenderse, perfectamente, como una manifestación de voluntad contraria al ejercicio del derecho a retirar las mejoras, pues no es posible que el locatario -aquí sublocataria- pueda quedar con las mejoras introducidas y a la vez demandar el cobro de ellas al locador. Así pues, el segundo supuesto contemplado en el art. 821 del Código Civil arriba transcripto debe descartarse. Por ende, sólo queda el primer supuesto del artículo referido, que remite la solución a las reglas de la gestión de negocios ajenos. Luego, habida cuenta de que en el caso se habrían hecho las mejoras útiles contra prohibición lícita del interesado, deberá que considerar las normas que regulan el enriquecimiento en causa, ex art. 1813 del Código Civil. Es prudente...///: Pierma Ozuna Ward Secretaria Judicial F-SSJ. Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro Alberto Martínez Simon Ministro

...//... aclarar, sin embargo, que aquí no se juzga la acción de enriquecimiento sin causa que ya es tá definitivamente desestimada, sino que, diversamente, se juzga la acción de cobro de mejoras según las normas del enriquecimiento sin causa, por expresa remisión legislativa. Las normas de esta acción residual, sólo permiten al perjudicado resarcirse en la medida del enrique cimiento del demandado y correlativamente a la disminución de su patrimonio. Esta solución desciende directamente del art. 1817 del Código Civil. Pues bien: como ya se vio, tanto en el escrito de demanda como en su ampliación, la actora pidió el valor de las mejoras y no así el monto equivalente a la medida del enriquecimiento de la demandada, correlativo a su empobrecimiento patrimonial. En otras palabras: la actora no pretende cobrar la plu svalía que merced a ella adquirió el inmueble de la demandada, y que a su vez sea correlativo a su e mpobrecimiento patrimonial, sino, lisa y llanamente, el valor total de las mejoras introducidas, act ualizado al tiempo de la demanda. Ergo, la acción fundada en los contratos de sublocación de fechas 01 de junio de 2007; 01 de enero d e 2008; y 01 de febrero de 2010, aún de considerarse probadas las mejoras, es improcedente, porque, la hipótesis de la primera parte del art. 821 del Código Civil no habilita a una acción de reembolso , sino -via remisión legislativa- a una de cobro de plusvalor según las normas del enriquecimiento s in causa. Queda por juzgar la acción contra Estela Martin But, fundada en el contrato celebrado el 18 de enero de 2011 entre la actora y Sau Fong Ha. Al respecto, hay que recordar que a ese tiempo ya se había producido el distracto del contrato de lo cación entre Estela Martin But y Sau Fong Ha. Pcr ello, el contrato que resta analizar debe califica rse, ex art. 300 del Código Civil, como de locación y no de sublocación. La razón es sencilla: fue c elebrado por Sau Fong Ha no en su carácter de locataria de Estela Martin But, sino de apoderada con facultad de dar en locación el inmueble. Si bien en este contrato Sau Fong Ha no invocó la contemplatio domini propia de una actuación en nom bre ajeno, lo cierto es que Estela Martin But no se defendió sobre la base de que el mencionado cont rato le era inoponible. Por tanto, habrá que considerar sus cláusulas. Así, la cláusula octava del contrato referido (f. 96), dice: "MODIFICACIONES. Pactándose que para .. .//...

**CORTE SUPREMA DE JUSTICIA** JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -XVI- //...realizar innovaciones edilicias o mejoras, el SUB-LOCATARIO necesita de autorización escrita y expresa por parte del SUB- a falta de esta autorización, además de las responsabilidades en que incurra el SUB-LOCATARIO, el SU B-LOCADOR podrá optar por: a) volver las cosas al estado anterior siempre que se pudiese y a costo d el SUB-LOCATARIO; o (b) mantener las mejoras y modificaciones introducidas en el inmueble, sin derec ho por parte del SUB-LOCATARIO a indemnización de ninguna naturaleza, ni suma alguna, no pudiendo en ningún caso invocar derecho de retención de la propiedad y/o rebaja o merma de los alquileres y/o t oda otra suma de dinero a que se halla obligado, bajo pretexto de crédito por mejoras o gastos en la propiedad.". A diferencia de los contratos de sublocación, en este último contrato del 18 de enero de 2011 se pac tó expresamente que si el locador quería quedarse con las mejoras útiles no le cabía al locatario de recho a indemnización. Esta cláusula no fue impugnada por la actora, por lo que mantiene plena efica cia ex art. 715 del Código Civil. Luego, en la hipótesis de que estén probadas las mejoras, la acció n devendrá, irremediablemente, improcedente, porque, como consecuencia del pacto, no se podrán aplic ar las normas supletorias de los arts. 821, 1812 y 1813 del Código Civil, como se hizo supra. Por todas estas razones, se concluye que el Acuerdo y Sentencia recurrido, en lo que fue materia de juzgamiento por esta máxima instancia judicial, no se ajusta a derecho. Procede su revocación. En cuanto a las medidas cautelares decretadas en autos, debe disentirse de lo que dijo el Ministro p reopinante: en efecto, si bien no hay agravios expresos en relación con esas medidas cautelares, ell os están implícitos en los agravios respecto de la defensa de falta de acción y del fondo de la cues tión. Por lo demás, dado el sentido de la decisión, desaparecieron los presupuestos para su decreto, ya que no podrán asegurar nada a la actora perdida. Por ende, debe //... **JUZGADO SUPREMO DE JUSTICIA** Pierina Ozuna Secretaria Judicial - C.S.I. Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro Alberto Martínez Simon Ministra Cesar Andriu Goraz

...revocarse, también, la decisión de mantener las medidas cautelares adoptada en la instancia anter ior. Obiter, han de añadirse algunas consideraciones. Aún si se dejaran de lado los obstáculos señalados precedentemente, y se juzgase la cuestión estrict a y exclusivamente en los términos del art. 1984 del Código Civil, la demanda hubiese resultado impr ocedente, de todas maneras. Ello porque el pedido de cobro de mejoras depende de que la actora haya demostrado el mayor valor qu e adquirió el inmueble a causa de las mejoras. Es decir, no es suficiente acreditar el costo de las inversiones hechas en el inmueble; ni comparar su valor anterior y su valor con las mejoras introduc idas, ya que pueden existir pluralidad de causas, distintas de las mejoras, que expliquen autónomame nte el mayor valor del bien. Así, v.gr., es perfectamente posible que el inmueble aumente de valor p or la mera evaluación general de la zona en la que está ubicado, o por la tendencia alcista del merc ado inmobiliario, o por el aumento de demanda, etc. Ahora bien: he aquí que en la demanda no se reclamó el cobro del mayor valor que habría adquirido el inmueble a causa de las mejoras -como lo establece el art. 1984 del Código Civil-sino, directamente , el valor actualizado de las mejoras introducidas durante la vigencia de los contratos de locación. Para comprobarlo, conviene citar los extractos pertinentes del escrito de demanda, de la ampliación, y sus petitorios, de los que surge diáfananamente la pretensión de cobro del valor real de las mejo ras y no así del mayor valor del inmueble: "Asimismo, se puede observar que, la cotización **de las mejoras** a fecha de promoción de esta demanda asciende a la suma de DOLARES AMERICANOS CUATROCIENTO S QUINCE MIL (U$ 415.000)" (f. 200); "De esta forma a nuestra principal, se le concede el legítimo d erecho a reclamar el valor real de sus mejoras, que ha beneficiado al inmueble, por cuanto son útile s e importantes, dándole un mayor valor al mismo en su integridad total que, como ya lo indicaremos, podrá ser tasado en la etapa correspondiente mediante un peritaje de tasación" (f. 201); "FOR TANTO A V.S. PETICIONO [...] 3. PREVIO LOS TRÁMITES DE RIGOR, HACER LUGAR A LA DEMANDA DE RETENCIÓN DE IN MUEBLE, condenando a los demandados a la restitución de la suma de U$A 415.000 [...] " (f. 263). Y hay más todavía: al momento de contestar el traslado de las excepciones de falta de acción, los re presentantes de la actora reiteraron, específicamente a fs. 367 tercer...///...

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -XVII- <p>...</p> <p>párrafo, cuanto sigue: “Por dicha causa, se pidió el reconocimiento y su tasación judicial para d eterminar el monto real de las mejoras y, que es la firma SUNSET S.A.C.I.S. la que</p> <p>quedará con el derecho al cobro de las mismas.” <p>Como puede verse, los extractos de los párrafos anteriores dan cuenta de que lo que la actora pre tendió es el cobro del valor real de las mejoras. Es cierto que también mencionó que las mejoras le dan un mayor valor al inmueble, pero es categórico que no demandó el cobro de esa plusvalia. </p> <p>Por otro lado, no se pasa por alto que en autos se produjeron pericias contables. Alguna de ellas versa, por ejemplo, sobre que las ventas de la actora guardaron relación causal con las mejoras int roducidas al inmueble, y que las pérdidas por el cambio de domicilio ascenderían a US$ 339.021,43 (v ide: sobre de f. 543). Ahora bien: estas pruebas no son hábiles para los fines de la acción cuyo juz gamiento llegó a esta máxima instancia, porque no guardan relación con el mayor valor del inmueble c ausado por las mejoras; en efecto, la pericia contable no es la prueba técnica idónea para demostrar la plusvalía del inmueble, sino que lo es la tasación. <p>Por lo demás, la impertinencia de la prueba pericial contable para discernir el objeto de la cont roversia surge patente de los puntos de pericia aprobados por A.I. N° 358 de fecha 20 de mayo de 201 3 (vide: fs. 492vta./493); ya sea porque se refieren a cuestiones netamente jurídicas -como la exist encia de contratos y su alcance- o porque obvián los extremos que deben probarse en la acción intent ada, esto es: el valor anterior y actual del inmueble, o a la medida de enriquecimiento correlativa al empobrecimiento del demandado. <p>Tampoco se pasa por alto que en autos se ofreció la prueba pericial de tasación. Sin embargo, los puntos de pericia fijados no versan sobre aquello que debe probarse, según puede notarse en el A.I. N° 357 de fecha 20 de mayo de 2013 (fs. 488 vta./489). </p> <p>En cuanto a la prueba testifical, ha de decirse...///...</p> <p><signature>Dorina Ozuna Moll</signature> Actuaria Secretaria Judicial C/ S.J.</p> <p><signature>Dr. Eugenio Jiménez R.</signature> Ministro</p> <p><signature>Alberto Martínez Simon</signature> Ministro</p>

...//...cuanto sigue: a la actora se le admitió una única testigo - Marlene Carmina López de Aquino- que depuso a fs. 413/414. La mera lectura del interrogatorio de fs. 411/412 basta para convencerse de que su testimonio no aporta a la dilucidación de la controversia. En efecto, de todas las pregunt as, solo la sexta versa sobre la cuestión de las mejoras y de un modo demasiado genérico; tal vez po r ello, la respuesta de la testigo también fue genérica. Si a ello se suma que la testigo, al respon der la primera pregunta, dijo haber sido funcionaria de la actora desde el año 2000 hasta el año 200 8, el testimonio pierde peso, precisamente por la afinidad que cabe presumir que la testigo tiene en relación con la actora. Las tomas fotográficas agregadas por la actora tampoco aportan demasiado para resolver el asunto, po rque ellas no demuestran la autoría de las mejoras, lo cual es determinante. No debe olvidarse lo qu e dispone el art. 1982 del Código Civil: "Toda construcción o plantación existente en un terreno, se presume hecha por el propietario, y a su costa, salvo prueba en contrario". La presunción es, desde luego, iuris tantum, pero debe ser destruida con prueba sólida que demuestre la autoría y la data d e las mejoras o plantaciones. Esta conclusión no queda desvirtuada por la circunstancia de que hayan existido contratos de locación: en efecto, recuérdese que durante la vigencia de la relación locati va el locador también puede introducir mejoras, ex arts. 812 literal "c", 813, 820, 822 y 823 del Có digo Civil; luego, la autoría de las mejoras por parte de la locataria debe ser inequívoca. Las foto grafías, se repite, no son suficientes a tal efecto. Costas de la acción intitulada de cobro de mejoras y retención de inmueble: a la actora y perdidosa, en las tres instancias, de conformidad con los arts. 205, 203 y 192 del Código Procesal Civil. A su turno el señor Ministro Alberto Martínez Simón prosiguió diciendo: Adhiero al juzgamiento del s eñor Ministro Eugenio Jiménez Rolón por técnicas motivaciones. Con lo que se dio por finalizado el Acto firmado S.S.E.E., todo por Ante mí que científico, quedado acordada la Sentencia que inmediatamente sigue: <signature>Alberto Martínez Simón</signature> Ministra <signature>Judicial</signature> Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro <signature>Pierina Oliva Arredondo</signature> Secretaria Judicial II - CSJ

**CORTE SUPREMA DE JUSTICIA** JUICIO: "SUNSET S.A.C.I.S. C/ SAN FONG HA S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -XVIII- ACUERDO Y SENTENCIA NÚMERO 13 Asunción, H de marzo del 2.022.- ES VISTOS: los méritos del Acuerdo que antecede, la Excelentísima: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA CIVIL Y COMERCIAL RESUELVE: DECLARAR MAL CONCEDIDOS los Recursos de Apelación y Nulidad interpuestos contra el apartado primero del Acuerdo y Sentencia Número 48, de fecha 5 de Octubre del 2.017, dictado por el Tribunal de Apela ción en lo Civil y Comercial, Segunda Sala, de la Circunscripción Judicial Alto Paraná. DECLARAR MAL CONCEDIDOS los Recursos de Apelación y Nulidad interpuestos contra el apartado segundo del Acuerdo y Sentencia Número 48, con fecha 5 de Octubre del 2.017, dictado por el Tribunal de Apel ación en lo Civil y Comercial, Segunda Sala, de la Circunscripción Judicial Alto Paraná; específicam ente en cuanto implicó RECHAZAR las acciones de cobro de valor llave y restitución de alquileres, po r los fundamentos expuestos en el "Considerando".- DESESTIMAR el Recurso de Nulidad interpuesto por Alejandro Martin Martin y Estela Martin But. DECLARAR DESIERTO el Recurso de Nulidad interpuesto por Sau Fong Ha. REVOCAR PARCIALMENTE el apartado segundo del Acuerdo y Sentencia Número 48, con fecha 5 de Octubre d el 2.017, dictado por el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Segunda Sala, de la Circunsc ripción Judicial Alto Paraná. NO HACER LUGAR a la demanda intitulada de cobro de mejoras y retención de inmueble promovida por SUN SET S.A.C.I.S. contra Alejandro Martin Martin, Estela Martin But y Sau Fong Ha, por improcedente. LEVANTAR las Medidas Cautelares decretadas en este Juicio, firme que fuere esta Sentencia. COSTAS de la Acción intitulada de cobro de mejoras y retención de inmueble, a la actora y perdidosa, en las tres Instancias. ANOTAR, registrar y notificar. <signature>Alberto Martinez Simon</signature> Ministro <signature>Cesar Antonio Garay</signature> Secretario Judicial Notar mi: Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro