Jurisprudencia CSJ

498/20 JUICIO: "ARTEST S.R.L. C/ DIÓGENES OLEGARIO CIBILS FARRÉS Y OTROS S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". ACUERDO Y SENTENCIA NÚMERO. Setenta y siete En Crudad La Asunción, Capital de la República del Paraguay, a los cinco días, del mes de noviembre, del año dos mil uno, estando reunidos en Sala de Acuerdos de la Excelentísima Corte Suprema de Justicia los señores Ministros César Antonio Garay, Eugenio Jiménez Rolón y Alberto Martínez Simón, bajo la presidencia del primero, por Ante mí la Secretaria autorizante, se trajo al Acuerdo el expediente intitulado: "ARTEST S.R.L. C/ DIÓGENES OLEGARIO CIBILS FARRÉS Y OTROS S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE", a fin de resolver los Recursos de Nulidad y Apelación interpuestos por el Abogado Gerardo Ramiro Medina, en representación de la actora, contra el Acuerdo y Sentencia Número 24, del 28 de Mayo del 2.020, dictado por el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Cuarta Sala. Previo estudio de los antecedentes la Excelentísima Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial, resolvió plantear y votar las siguientes: CUESTIONES: Es nula la Sentencia apelada? En caso contrario, está ajustada a Derecho? Practicado el sorteo de Ley para determinar el orden de votación, dio el siguiente resultado: Garay, Jiménez Rolón y Martínez Simón. A la primera cuestión el señor Ministro César Antonio Garay dijo: el recurrente no fundó el Recurso. Por lo demás, no se advierten vicios que autoricen pronunciamiento oficioso, en los términos del Artículo 113 del Código Procesal Civil, razón por la cual corresponde declarar Desierto el Recurso de Nulidad. Así voto. A su turno el Ministro Eugenio Jiménez Rolón dijo: A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA: cabe adherir al voto del señor Ministro preopinante, por sus fundamentos. A su turno el señor Ministro Alberto Martínez Simón dijo: Aahiero al juzgamiento del señor Ministro César Antonio Garay, por mismos fundamentos. Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro Pierina Okuna Wood Actuaria Secretaria Judicial II - C.S.J. Cesur Antonio Gavary Alberto Marfinez Simon Ministro

A la segunda cuestión el señor Ministro César Antoniz Garay prosiguió diciendo: Por S.D. N№ 142, con fecha 27 de Mayo del 2.019, el Juzgado Civil y Comercial, Undécimo Turno, resolvió: "I.- HACER LUGAR, al incidente de Testigos deducido por ARTES'T S.R.L. en contra de la prueba testimonial de la Señora CLAUDIA ELENA CRUSET, con imposición de costas en el orden causado, por los fundamentos expuestos en el exordio de la presente resolución. II.- HACER LUGAR parcialmente, con costas, a la demanda por el cobro las mejoras introducidas en el inmueble individualizado como Finca N° 6.662 con Cta. Cte. Ctral N° 12- 0172-11, del Distrito de San Roque ubicado en la calle José Asunción Flores esquina General Santos de la ciudad de Asunción, promovida por ARTES'T SRL. en contra de los Señores DIOGENES OLEGARIO CIBILS FARRES, PABLO RUBEN CIBILS; III.- CONDENAR a la parte demandada a abonar con concepto de mejoras introducidas en el inmueble individualizado como Finca N° 6.662 con Cta. Cte. Ctral. N° 12-0172-11, del Distrito de San Roque ubicado en la calle José Asunción Flores esquina General Santos de la ciudad de Asunción, la suma de GUARANÍES CINCUENTA Y CUATRO MILLONES (GS.- 54.000.000.-), a favor de la parte actora, en el plazo de diez días de ejecutoriada la resolución, más sus intereses legales del 2,3 % mensual a ser computados desde el día siguiente a la fecha de notificación de la presente demanda.-; IV.- NO INCLUIR, en el monto admitido por este Juzgado en concepto de mejoras introducidas en el inmueble individualizado como Finca N° 6.662 con Cta. Cte. Ctral. N° 12-0172-11, del Distrito de San Roque ubicado en la calle José Asunción Flores esquina General Santos de la ciudad de Asunción, la suma de GUARANÍES CINCUENTA Y SEIS MILLONES SESENTA MIL CIENTO SETENTA (GS.-56.060.160-), monto resultante de la diferencia existente entre la suma reclamada por la parte actora en el escrito de demanda y el monto otorgado por este juzgado en dicho concepto.-; V.- NOTIFICAR, por cédula formato papel. VI.- ANOTAR..." (fs. 712/21).. Por Acuerdo y Sentencia Número 24, del 28 de Mayo del 2.020, el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Cuarta Sala, de la Circunscripción Judicial Capital, resolvió: “TENER POR DESISTIDO el recurso de nulidad interpuesto; REVOCAR los apartados II, III y IV de la S.D. N° 142 de fecha 27 de mayo de 2.019, dictado por el Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial del Undécimo Turno de la Capital HUGO MANUEL GARCETE MARTINEZ y en consecuencia RECHAZAR la demanda promovida por ARTES'T SRL en contra de los señores DIÓGENES OLEGARIO ...///...

OCR Start 18 BUBLIC 5 12032 CORTE SUPREMA DEJUSTICIA -II- JUICIO: "ARTEST S.R.L. C/ DIÓGENES OLEGARIO CIBILS FARRÉS Y OTROS S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". ///...CIBILS FARRES, PABLO RUBÉN CIBILS FARRES, NELSON DANIEL CIBILS FARRES, MARIA ESTHER CIBILS FARRES Y DELIA FARRES DE CIBILS, por lo fundamentos expuestos en la presente resolución; IMPONER las costas a la perdidosa; ANOTAR..." (fs. 759/61). Contra dicho Fallo se agravió la recurrente, en los a fs. términos del escrito "expresión de agravios", obrante 766/9. Refirió que el Ad quem conculcó el Principio de amplitud probatoria y el Artículo 17, numeral 8), de la Carta Magna. Afirmó que demostró -fehacientemente que tenía autorización de Delia Benita Farrés de Cibils para la realización de mejoras, quien, por lo demás, no contestó demanda, siendo aplicable el Artículo 235 del Código Procesal Civil, según expuso. Esgrimió que Delia Benita Farrés de Cibils, en la absolución de posiciones, reconoció expresamente que autorizó la introducción de mejoras y que éstas fueron a cargo de "Artest". Adujo que su ocupación databa del 1º de Octubre de 1.994 hasta Octubre del 2.014, afirmando que fue demostrado que se le autorizó a realizar y costear las mejoras en el inmueble que ocupó durante 20 años, afirmando que los demandados se beneficiaron de dichas mejoras, enriqueciéndose a su costa. La recurrida contestó traslado del escrito "expresión de agravios", según consta fs. 771/3. a ★ PODER JUD Aseveró que no se contravino ningún precepto constitucional, pues no se probó que a la recurrente se le haya negado que ofrezca, practique, controle, etc., pruebas. Esgrimió que la autorización STARM de mejoras sólo podía ser probada por escrito, consignándose el máximo que el locatario podría pagar, según el Artículo 814, incisos a) y b), del Código Civil.- SUPREMA DE bew La discusión está en determinar si es procedente o no la En demanda por cobro de mejoras realizadas en inmueble ajeno efecto, el reclamo por retención del inmueble fue rechazado en dos Instancias, por lo que no puede ser materia de Recurso, Pierina Ozung Wood enor del Artículo 403 del Código Procesal Civil. Actuaria Secretaria Judicial T-OS.J. a En Juicio, "Artes't S.R.L." demandó a Diógenes Olegario Cibils Farrés, Pablo Rubén Cibils Farrés, Nelson Daniel Cibils Farrés, María Esther Cibils Farrés y Delia Benita .../.) Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro Cesur Antinfo Garage Alberto Martinez Simon Ministro OCR End

...///...Farrés de Cibils por cobro de mejoras en el inmueble individualizado como Finca Nº 6.662, con Cta. Cte. Ctral. Nº 12- 0172-11, del Distrito San Roque, ubicado en la calle José A. Flores y Avenida General Máximo Santos, Ciudad La Asunción. Especialmente, en la parte del inmueble ocupada y arrendada por la firma, consistente en un local comercial y una dependencia utilizada como oficina administrativa. Refirió que el 8 de Julio de 2.009, suscribió Contrato de locación con Delia Benita Farrés de Cibils, quien posteriormente donó la Heredad a favor de los codemandados, con reserva de usufructo vitalicio, señalando que el Contrato tenía duración hasta el 1º de Julio de 2.014. Expresó que al término del Contrato, fue demandada por Desalojo, promovido por Diógenes Olegario Cibils Farrés, Pablo Rubén Cibils Farrés, Nelson Daniel Cibils Farrés y María Esther Cibils Farrés. Aseveró que, al empezar su posesión, acondicionó el inmueble, introduciendo varias y valiosas mejoras, señalando que los nuevos propietarios se desentendieron de toda intención de acuerdo, en relación a las mejoras y al costo del alquiler, pretendiendo no reconocer ni pagar las importantes, numerosas y millonarias mejoras introducidas en el inmueble. Aseguró que el desconocimiento de las mejoras constituiría serio, grave y multimillonario perjuicio a su Parte, la que invirtió y dotó de infraestructura al inmueble como si fuera dueña, volviéndolo habitable y explotable comercialmente. De igual manera, implicaría enriquecimiento sin causa de los propietarios y la usufructuaria, quienes se beneficiarían con las mejoras, según expuso. Citó las mejoras introducidas en el inmueble, señalando que se encontraban acreditadas con facturas a su nombre, reclamando Gs. 110.060.160, según tasación que acompañó a la demanda (fs. 246/52). A fs. 269, la actora solicitó ampliación de demanda, acompañando planos del inmueble en los cuales se detallan las sucesivas intervenciones, modificaciones y adecuaciones realizadas y solventadas por su Parte. A su vez, Diógenes Olegario Cibils Farrés, Pablo Rubén Cibils Farrés, Nelson Daniel Cibils Farrés y María Esther Cibils Farrés contestaron demanda, según luce a fs. 360/63. Refirieron ser propietarios del inmueble en cuestión, señalando que demandaron a la accionante por desalojo, en cuyo Juicio recayó Sentencia que hizo lugar a la demanda. Negaron que se hayan introducido mejoras en el inmueble desde que son propietarios del mismo, señalando que la accionante no ubicó ni indicó los lugares donde estarían las supuestas mejoras. Expresaron que ...///...

JUICIO: "ARTEST S.R.L. C/ DIÓGENES OLEGARIO CIBILS FARRÉS Y OTROS S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -III- ///...tampoco sabían cuáles eran las mejoras que se introdujeron en el inmueble mientras estuvo a nombre de la anterior propietaria o si durante el tiempo en que la Parte actora se condujo como inquilina de Delia Benita Farrés de Cibils se hicieron o no las invocadas mejoras o en que consistieron las mismas y si fueron o no autorizadas por la entonces propietaria. Señalaron que el inmueble es antiguo y que "ARTES'T S.R.L." introdujo mejoras bajo su responsabilidad y costo, con la autorización de la propietaria, renunciando expresamente a reclamar cobro, según surge del documento emitido en Enero del 2.010, firmado por la Arquitecta Estela Testta de Ferreira, representante y dueña de "Artes't S.R.L.". Esgrimieron que las mejoras sólo podrían haberse realizado si la actora hubiese tenido autorización escrita y aún en el supuesto que éstas se hicieran con dicha autorización, el locatario no tendría Derecho a reclamar pagos en dicho concepto. Aseveraron que no se beneficiaron con las supuestas mejoras, pues las mismas no fueron sino acondicionamientos realizados por los inquilinos para su beneficio y a costa suya. Rechazaron la tasación, porque la misma comprendía las reformas de todo el inmueble y no solo de la porción ocupada por la actora. Posteriormente, la accionante promovió Incidente de hechos nuevos, presentando Contrato de alquiler firmando entre Delia Farrés de Cibils y "Artes't", con duración desde el 1º de Octubre de 1.994 al 1º Octubre del 1.999 (fs. 406/7). Ese Contrato fue reconocido por la demandada, quien negó que se hayan autorizado mejoras (fs. 417/8). Ese Incidente fue admitido conforme surge a fs. 485/7. De igual manera, por A.I. N 178, del 8 de Marzo del 2.017, se tuvo por acusada la rebeldía de Delia Benita Farrés de Cibils y, en consecuencia, se dio por decaído el Derecho que dejó de usar la demandada para contestar demanda (fs. 475). Así quedó trabada la litis. Preliminar, cabe expedirnos respecto a los efectos que tiene la declaración de dar por decaído el Derecho para contestar demanda. Ciertamente, la falta de contestación de //... 'ierina Ozuna Wood Actuaria Secretaria Judicial Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro Albert Martinez Simon Ministro Cesar Antonio Garay

...demanda puede estimarse como reconocimiento de la verdad de los hechos pertinentes y lícitos alegados por la actora, según reza el Artículo 235, inciso a), del Código Procesal Civil. Sin embargo, esta presunción es relativa (iuris tantum), pues no releva a la actora de la obligación de ofrecer y producir prueba ni invierte la carga probatoria, prevista en el Artículo 249 de dicha normativa, que reza: “Incumbirá la carga de la prueba a la parte que afirme la existencia de un hecho controvertido o de un precepto jurídico que el juez o tribunal no tenga el deber de conocer..." Hecha esa puntualización pasaremos al análisis de lo alegado y probado en Juicio, a la luz de normativa aplicable. En el caso, resulta incontrovertible que la relación jurídica entre "Artes't S.R.L." y Delia Farrés de Cibils se inició desde el año 1.994, con la suscripción del Contrato de locación del inmueble ubicado en la Avenida General Máximo Santos esquina José Asunción Flores, con Cta. Cte. Ctral. № 12-0172-11, del Distrito San Roque, lugar denominado Villa Nueva, de Ciudad La Asunción. De igual manera, que la locación continuó, siendo el último Contrato que vinculó a "Artes't S.R.L." y Delia Farrés de Cibils, celebrado el 8 de Julio del 2.009, cuya duración fue convenida desde el 1º de Julio del 2.009 hasta el 1º de Julio del 2.014 (cláusula tercera, fs. 18). También es preciso señalar que Delia Farrés de Cibils fue propietaria del inmueble hasta el 30 de Diciembre del 2.012, fecha en que transfirió -por donación y como anticipo de herencia- a favor de sus hijos Diógenes Olegario Cibils Farrés, Pablo Rubén Cibils Farrés, Nelson Daniel Cibils Farrés y María Esther Cibils Farrés, reservándose el usufructo vitalicio e incluso la renta que eventualmente podía producir el inmueble, según consta en Escritura Pública Número 24, autorizada por el Notario Público Francisco Javier González Benítez (fs. 535/7). Por tal motivo, el 26 de Febrero del 2.014, los nuevos propietarios del inmueble otorgaron autorización a favor de Delia Farrés de Cibils, la que -en carácter de usufructuaria vitalicia del inmueble- quedó facultada a darlo en locación, percibir cobros de los alquileres, reclamar indemnizaciones, etc... (fs. 17). Además, la codemandada Delia Farrés de Cibils suscribió otro Contrato de locación con la Arquitecta Estela Testta de Ferreira, con duración del 1º de Enero del 2.013 al 1º de Enero del 2.014. Sin embargo, el objeto de ese Contrato hace referencia a otra porción del inmueble, según surge fs. 314, razón por la cual no merece realizar mayores análisis al respecto.

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA ESTADISTICA CREUSTICIA -11-2021 -IV- JUICIO: "ARTEST S.R.L. C/ DIÓGENES OLEGARIO CIBILS FARRÉS Y OTROS S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE" Entonces han quedado diáfanas las siguientes cuestiones: la condición de locataria de la firma accionante; la titularidad delinmueble en cabeza de Delia Farrés de Cibils hasta el año 2.012; la propiedad del inmueble, desde el 2.012, a favor de Diógenes Olegario Cibils Farrés, Pablo Rubén Cibils Farrés, Nelson Daniel Cibils Farrés y María Esther Cibils Farrés y, por último, la validez y vigencia del Contrato de locación entre "Artes't S.R.L." y Delia Farrés de Cibils (usufructuaria vitalicia) Ahora bien, en el Contrato de locación -objeto de estudio- no fue discriminada la superficie del segmento del inmueble dado en alquiler. De igual manera, de las tasaciones practicadas en Juicio no pueden apreciarse tal extremo, pues las supuestas mejores fueron calculadas atendiendo la totalidad de la superficie construida en todo el inmueble, sin discriminación del área alquilada. Sin embargo, en ocasión de practicar reconocimiento Judicial del inmueble pudo constatarse que: "...el local se encuentra ocupado en una porción de salón principal de 4m de frente por 8m de fondo aproximadamente que sería sobre la Avda. Gral. Santos. Pasando la mampara divisoria del salón principal se accede a un salón lateral con frente o salida a la calle José Asunción Flores y dirige hacia oficinas de una dimensión aproximada de 5,50 metros. Aproximadamente y de 4x3,50 mts., 2 oficinas más de 7,80 4,80 mts. divididos en el medio y un baño moderno de 2,60 x 150 ms aproximadamente y un pequeño depósito de 1,30 m. x 2.90 m. y en el predio de la propiedad 2 pones con techo de chapa, adherido a la construcción principal sin paredes...". Respecto a los efectos del Contrato de locación el Artículo 811 del Código Civil norma: "El locador deberá habilitar al locatario para utilizar la cosa o el derecho arrendado en el estado propio para el uso convenido, salvo acuerdo de hacerlo tal como se hallare. Este se presumirá cuando se arrienden edificios ruinosos, o se reciba el objeto sin exigir reparaciones". En concordancia el Artículo 812 de ese Código Civil Dr/Eugenio Jiménez R. Ministro Cesar Arbenief Garazs Alberto Martinez Simon Ministro

...///...preceptúa: "son obligaciones del locador respecto de cosa: a) entregarlo al locatario y conservarla en buen estado, efectuando las reparaciones necesarias para ello... d) reembolsar las impensas necesarias...". El siguiente Artículo 813: "La obligación a que se refiere el inciso a) del artículo precedente, comprende las reparaciones que exigiere el deterioro causado tanto por caso fortuito o fuerza mayor como por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuere, o el derivado del uso o goce normal, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes...". A su vez, Código Civil Artículo 814: "Las mejoras y demás obras efectuadas en la cosa durante el contrato, se regirán por los principios siguientes: a) el permiso del locador para realizarlas sólo podrá ser probado por escrito; b) si el locatario fuere autorizado para efectuarlas, deberán ser designadas expresamente. Cuando se conviniere que las abonará el locador, habrá de consignarse al máximo que el locatario podrá gastar y los alquileres o rentas con que se verificará el pago. No observándose estas disposiciones, la autorización será nula...". El Artículo 821 reza: "Se consideran impensas necesarias las reparaciones y gastos realizados por el locatario, cuando sin daño de la cosa no pudieren ser demorados, y no fuere posible dar aviso al locador para que los hiciere o autorizare...". A la luz de la citada normativa surge que la regla es que el locador deba pagar por mejoras necesarias, pues hace a reparación indispensable para la conservación de la cosa, que es de su propiedad. Por dicha razón, está obligado al reembolso de impensas correspondientes, siempre y cuando no fuese posible dår aviso al locador para que las hiciere o las autorizare. En caso de liberarse al locador de tal pago, la cláusula se insertará - expresamente- en el Contrato, sin que sea suficiente la cláusula general referente a mejoras introducidas en el inmueble. Pero si también éstas han sido previstas en el Acuerdo y el locatario asumió la obligación de pagarlas, tal estipulación debe cumplirse, pues en ese caso rige el Principio de autonomía de la voluntad, previsto en el Artículo 669 del Código Civil, en razón que los Artículos 812 inciso d) y 821 del Código Civil no tienen carácter de Orden Público. A su vez, el Artículo 814 de la citada normativa, establece el Principio que rige en materia de mejoras y demás obras efectuadas en la cosa durante el Contrato, exigiéndose los siguientes requisitos: I) permiso del locador por ...///...

PODER CORTE SUPREMA DE JUSTICIA -5 ES -V- JUICIO: "ARTEST S.R.L. C/ DIÓGENES OLEGARIO CIBILS FARRÉS Y OTROS S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". ...///...escrito; II) designación expresamente y III) cuando el locador se hiciere cargo, consignarse el máximo que el locatario podrá pagar. Como bien ilustra Borda: "Aunque esta disposición puede parecer demasiado severa y contraria al principio de libertad de las convenciones que rige la materia, el codificador ha creído necesario dejar claramente establecidos lo derechos de las partes para evitar discusiones sobre el alcance de la autorización. Por tanto, es requisito ineludible de validez de la autorización: a) que ella designe expresamente las mejoras autorizadas; b) que si ellas se ponen a cargo del locador, se indique el máximo que el locatario podrá gastar." (Tratado de Derecho Civil, Contratos, Tomo I, páginas 553/4). No obstante, "Imperando en esta materia el principio de la libertad nada se opone a que el locatario se obligue a realizar ciertas mejoras que, al término del contrato, quedarán en beneficio de la propiedad. Es una estipulación bastante frecuente, a la que se suele avenir el inquilino..." (Ibídem: páginas 564/5). En igual sentido, la más sólida Jurisprudencia ha señalado: "Si el locatario acepta la unidad en las condiciones en que se encuentra y se obliga a no reclamar mejoras, no puede exigirlas en el transcurso de la relación locativa, pues ha renunciado en forma expresa en favor del locador a la obligación que impone a éste el art. 1515 citado" (Juzgado Civil y Comercial Morón, 1ª Instancia firme, 27|7|72, Jurisprudencia Argentina, 27|8|73). "... La sola circunstancia de que el locador hubiera sabido de la colocación del techo metálico que cerró el patio de la unidad alquilada, o la mera autorización para hacerlo no implica obligación alguna para el locador. No son suficientes la simple autorización para hacer mejoras o el silencio mientras se realizan, porque la cuestión referida a su reembolso, encuentra su regulación específica en las disposiciones de los artículos 1539 al 1552 del Código Civil y en especial las que prescriben los artículos 1540 y 1542 en orden a la determinación de...///... Pierina Ozuna Wood Actuaria Secretaria Judicial II Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro Cesar Antonio Garay Alberto Martinez Simon Ministro

...///...un tope máximo para llevarlas a cabo" (Sumario de Fallo. de Mayo de 1989. Id SAIJ: SUC0005053). 00 01 De constancias procesales se aprecian que en el Contrato de locación celebrado el 8 de Julio del 2.009, la locataria no exigió reparaciones en el inmueble, razón por la cual rige la presunción del Artículo 811 de Código Civil. De igual manera, se aprecia que en dicho Contrato no se hizo alusión al régimen de mejoras. Posteriormente, fue firmada Nota en el mes Enero del 2.010, por la representante autorizada de "Artes't S.R.L.", que textualmente expresa: "Asunción, enero de 2010. Por el presente instrumento certifico que soy LOCATARIA de una vivienda destinada para uso comercial situada en un inmueble de esta Capital individualizado como Finca Nro.: 6.662 con Cuenta Catastral Nro. 12-0172-11 del Distrito de San Roque, ubicado sobre la Av. General Santos e/ Tte. Fariña, propiedad de la señora DELIA FARRES DE CIBILS, en adelante la LOCADORA. El presente instrumento es convenido sin plazo determinado por el cual podrá quedar concluido: 1. cuando cualquiera de las partes lo quisiere y siempre que mediare previa comunicación con 30 (treinta) días de anticipación; 2- cuando en mi carácter de LOCATARIA incurriere en incumplimiento de las obligaciones a mi cargo. (...) Declaro además que todo lo plantado, clavado y edificado, con las mejoras correspondientes en el local objeto del alquiler, son, propiedad de la locadora, sin tener nada que reclamar sobre los mismos" (fs. 19). Dicho documento cuenta con sello "Artes't S.R.L." y está suscrito por la Arquitecta María Estela Testta de Ferreira, quien tenía a su cargo el uso de la firma social y la representación de "Artest S.R.L.", según cláusula sexta de la Escritura Pública № 02, con fecha 5 de Marzo de 2.004, autorizada por Notaria Pública Antonia de Jesús Escudero Portela (fs. 400/5). Asimismo, fue signado en el año 2.010, es decir, un año después del último Contrato de locación. Por ende, se asume que este instrumento "convenido sin plazo determinado" es complementario al Contrato de fs. 18 y fue firmado por separado precisamente para dejar fuera de toda duda que las mejoras eran propiedad de la locadora sin que la locataria tenga nada que reclamar por cobro de dichas mejoras. Es más, la referida Nota fue presentada en Juicio por la actora, por lo que hace plena prueba respecto a que la locataria -libre y voluntariamente- convino que todo lo plantado, clavado y edificado, con las mejoras correspondientes al local alquilado, eran de propiedad de la locadora, desistiendo del Derecho a reclamar ...///...

JUICIO: "ARTEST S.R.L. C/ DIÓGENES OLEGARIO CIBILS FARRÉS Y OTROS S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -VI- reembolso. Por lo demás, teniendo que las obligaciones asumidas en dichos documentos fueron "sin plazo determinado", sin lugar a dudas, la cláusula regía para el presente y futuro, durante la vigencia de ese Contrato. A modo de referencia, en Julio de 1.999, Febrero del 2.000 y Febrero del 2.001, la firma "Artest S.R.L.", a través de su anterior representante autorizado, Arquitecto Jorge Arza Maldonado, firmó otros documentos con idéntico contenido: "...Declaro además que todo lo plantado, clavado y edificado, con las mejoras correspondientes en el local de alquiler, son de propiedad de la locadora, sin tener nada que reclamar sobre los mismos" (fs. 414/6). Al tiempo de prestar testifical el Arquitecto Jorge Arza Maldonado expresó: "...Cuando yo fui inquilino se hicieron mejoras, en realidad fue de la sociedad ARTEST S.RL. fueron pagadas por nosotros con el permiso de la propietaria con la condición de que ella justamente no pague nada...". En concordancia, Delia Farres de Cibils, al absolver posiciones, señaló: "...al momento que la firma Artest S.R.L. ingresó a ocupar el inmueble de su propiedad, usted autorizó sin ninguna condición a que la firma Artest realice las mejoras que creían necesarias" respondió "sí"; "que las mejoras introducidas por la firma Artes't S.R.L. en el inmueble de su propiedad fueron de: Construcción y demolición de paredes, revoques de mampostería, pintura general, aberturas en general, provisión de cristales, carpintería metálica, instalación eléctrica, artefactos de iluminación, reparación de instalaciones sanitarias, arreglo de techo, instalación de fase eléctrica de monofásica a trifásica, arreglo de piso, construcción de estacionamiento" respondió: "yo no sé lo que ellos hicieron, era lo que ellos necesitaban para su empresa, tenían mi aprobación y también sin costo de mi parte" (fs. 530). Pierina Ozuna Wood Actuaria Secretaria Judicial II Cal inmueble dad en locación sin exigir reparaciones, por lo que se presume Gue el inmueble estaba habilitado para el uso convenido. De igual manera, no se acreditó que existi...///... Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro Alberto Martinez Simon Ministro Cesur Antenle Garay

...///...permiso escrito de la locadora para realizar mejoras en inmueble, menos aún designación expresa y mención que el locador se haría cargo de las mismas, fijándose un máximo que el locatario podría pagar, condiciones exigidas bajo pena de nulidad, por el Artículo 814 del Código Civil. Al contrario, la locataria pactó libremente que las mejoras eran propiedad de la locadora y que no tenía nada que reclamar por cobro de dichas mejoras. Pretender negar tales extremos -a estas horas- riñe con la Teoría de los Actos Propios, que tiene como sustento al Principio de Buena Fe, previsto en Artículos 372, 714, 715 y concordantes del Código Civil.- Por lo demás, en caso de existir impensas necesarias y urgentes, la accionante no demostró haber cumplido el requisito del Artículo 821, párrafo primero, del Código Civil, por lo que en el supuesto de haber mejoras necesarias, se asume que la locataria les efectuó a su costa y necesidad, sin tener Derecho al reclamo por reembolso. Por las motivaciones explicitadas, cabe en estricto Derecho confirmar el Fallo impugnado y, en consecuencia, NO HACER LUGAR la demanda por cobro de mejoras, con imposición de Costas a la perdidosa, con sujeción a los Artículos 192 y 205 del Código Procesal Civil. Es mi voto. A su turno el señor Ministro Eugenio Jiménez Rolón prosiguió diciendo: A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA: cabe adherir al voto del señor Ministro preopinante, y agregar algunas consideraciones. La prueba fundamental, determinante y absorbente de la improcedencia de la pretensión de cobro de mejoras es el documento de f. 19, acompañado por la actora a la demanda; en ella, se observa que la representante legal de ARTES'S S.R.L. -vide: su facultad orgánica en el acto de otorgamiento de poder de fs. 4/5- reconoció que las mejoras existentes en el inmueble corresponden a la locadora -una de las personas que integra la parte demandada- y que no tiene nada que reclamar al respecto. Si bien ese documento se trata de una copia simple, considérese que la parte demandada lo invocó a su favor en ocasión de contestar la demanda, específicamente a f. 361, tercer párrafo, y a f. 363, primer párrafo; por lo que no existen obstáculos para reconocerle valor probatorio. La fuerza probatoria del mencionado instrumento no se desvirtúa por el alcance que la actora pretendió darle en ocasión de contestar el traslado de la excepción de ...///...

JUICIO: "ARTEST S.R.L. C/ DIÓGENES OLEGARIO CIBILS FARRÉS Y OTROS S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". -VII- ...///... falta de acción, concretamente a f. 394 vlta., segundo párrafo. En dicha oportunidad, dijo que el instrumento de f. 19 sólo se refería a las mejoras existentes desde el año 2010 en adelante, y que no demandó, según sus propios dichos de f. 394 vlta.; pero no a las que habría introducido desde el año 1994 hasta el año 2010, sobre las no habría renunciado a la acción. Lo mismo sostuvo en ocasión de contestar el traslado de los documentos, particularmente a f. 409 vlta., primer párrafo. En efecto, tal como juzgó el señor Ministro preopinante, el instrumento de f. 19 no establece límite temporal alguno; y, más todavía, su tenor literal apunta, en todo caso, a una conclusión contraria de la que sostuvo la actora, esto es, a que todas las mejoras existentes hasta el año 2010 pertenecen a la parte demandada, y que aquella no tiene nada que reclamar. Y si alguna duda cupiere, la conclusión se confirma definitivamente con el tenor de las copias autenticadas de las declaraciones de ARTES'T S.R.L. obrantes a fs. 414, 415 y 416, de similar tenor a la anterior, y que fueron agregadas por la demandada en ocasión de contestar el traslado a fs. 417/418, de las que surge, inequívocamente, que incluso en los años 1999, 2000 y 2001 la actora reconoció que todo lo plantado, clavado y edificado en el inmueble era de propiedad de la entonces locadora, y que no tenía nada que reclamar. Considérese especialmente que esos documentos de fs. 414, 415 y 416 fueron signados por Jorge Arza Maldonado en carácter de representante autorizado de ARTES'S S.R.L.; y que él, ofrecido como sexto testigo por la actora en su lista de testigos de f. 482, declaró a la quinta pregunta: "Cuando yo fui inquilino se hicieron mejoras, en realidad fue de la sociedad ARTEST S.R.L., fueron pagadas por nosotros con el permiso de la propietaria con la condición de que ella justamente no pague nada" (f. 513). La propia actora reconoció que Jorge Arza Maldonado fue, anteriormente, su representante legal, según surge del tenor del incidente de hechos nuevos de f. 399, último párrafo, por lo que no existen obstáculos para reputar a los documentos de...///... Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro Cesar Antonio Garay Alberto Martinez Simon Ministro

...///...fs. 414, 415 y 416 como actos de la persona jurídica, ex art. 97 del Código Civil. En consecuencia, dado que la actora reconoció en el instrumento de f. 19 que las mejoras existentes hasta ese momento -año 2010- corresponden a la parte demandada; y que especificó en ocasión de contestar el traslado de los documentos que renunció y que no demandó las mejoras introducidas desde el año 2010 en adelante (f. 394 vlta., segundo párrafo), no queda más remedio que desestimar la demanda, por improcedente. También debe considerarse que ARTES'S S.R.L. demandó el cobro de las mejoras que corresponden exclusivamente a la parte del inmueble que ocupaba (f. 246); y que en la ampliación de la demanda no se especificó que se demandasen mejoras introducidas en otros lugares del mismo inmueble, sino que sólo se agregaron documentales (f. 269). En consecuencia, debe entenderse que el instrumento de f. 19, que refiere el alquiler de una vivienda de uso comercial, incluye, obviamente, también a esa parte.. Naturalmente, el objeto específico de la demanda no se puede considerar ampliado ni modificado por el tenor de la contestación del traslado de los documentos de la actora de fs. 408/410, en el que alegó que introdujo mejoras en todo el inmueble ya desde el año 1994; ni por el incidente de hechos nuevos deducidos a f. 399 y vlta. y admitido por A.I. N° 808 de fecha 1 de julio de 2017 (f. 485/487), en el que manifestó haber encontrado el contrato escrito del año 1994 en curso de proceso; pues así lo prohíbe expresamente el art. 217 del Código Procesal Civil, interpretado a contrario. De todas formas, esta aclaración es innecesaria, porque ARTES'T S.R.L indicó, en esta instancia, específicamente a f. 768, segundo párrafo, que, si bien introdujo mejoras en todo el inmueble, el reclamo no fue sobre la totalidad, "conforme al escrito de promoción de demanda". En fin, obiter, incluso en la hipótesis de que se hubiese demandado cobro de mejoras sobre todo el inmueble, la amplitud del texto de los documentos de fs. 19, 414, 415 y 416, también hubiese frustrado la procedencia de la demanda. Por tanto, el fallo que decidió desestimar la demanda debe confirmarse. Las costas de esta instancia, a la recurrente y perdidosa, ex art. 205 del Código Procesal Civil. A su turno el señor Ministro Alberto Martínez Simón prosiguió diciendo: Adhiero al juzgamiento del señor Ministro Eugenio Jiménez Rolón por esos fundamentos.

# CORTE SUPREMA DE JUSTICIA ## JUICIO: "ARTEST S.R.L. C/ DIÓGENES OLEGARIO CIBILS FARRÉS Y OTROS S/ RETENCIÓN DE INMUEBLE". VIII Con lo que se dio por terminado el acto, firmando los señores Ministros, en conformidad y quedando a cordada la Sentencia que sigue, todo por Ante mí de lo que certifico. Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro Cesar Antonio Garay Alberto Martinez Simon Ministro ACUERDO Y SENTENCIA NÚMERO: 77 Asunción, 05 de noviembre del 2.021.- Y VISTOS: Lo que resulta de las votaciones que instruye el Acuerdo que antecede y sus fundamentos, l a Excelentísima; CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA CIVIL Y COMERCIAL R E S U E L V E: DECLARAR Desierto el Recurso de Nulidad. CONFIRMAR el Acuerdo y Sentencia Número 24, del 28 de Ma del 2.020, dictado por el Tribunal de Apelación en lo Civil Comercial, Cuarta Sala. NO HACER LUGAR a la demanda por cobro de mejoras promovida por "ARTES'T S.R.L." contra Diógenes Olegario Cibils Farres, Pablo Rubén Cibils Farres, Nelson Daniel Cibils Farres, María Esther Cibils Farres y Delia Farres de Cibils, por los fundamentos expuestos ut supra. IMPONER Costas a la perdidosa en esta Instancia. ANOTAR, registrar y notificar. Dr. Eugenio Jiménez R. Ministro Cesar Antonio Garay Ante mí: Pierina Ozuna Wood Actuaria Secretaria Judicial II - C.S.J. Alberto Martinez Simon Ministro