Jurisprudencia CSJ

**CORTE SUPREMA DE JUSTICIA** JUICIO: "PUNTO SUR S.A. C/ ALICIA TRUEBA VDA. DE MARTINEZ Y OTRA S/ DEMANDA ORDINARIA POR COBRO DE D ÓLARES AMERICANOS". ACUERDO Y SENTENCIA NÚMERO... **Sesenta y dos** En la Ciudad Asunción, Capital de la República del Paraguay a los UN día . del mes de noviembre , de l año dos mil veinte y tres, estando reunidos en Sala de Acuerdos los señores Ministros de la Excele ntísima Corte Suprema de Justicia EUGENIO JIMÉNEZ ROLÓN, CÉSAR ANTONIO GARAY y ALBERTO MARTÍNEZ SIMÓ N, bajo la presidencia del primero de los nombrados, por Ante mí la Secretaria autorizante, se trajo al Acuerdo el expediente intitulado: "PUNTO SUR S.A. C/ ALICIA TRUEBA VDA. DE MARTINEZ Y OTRA S/ DE MANDA ORDINARIA POR COBRO DE DÓLARES AMERICANOS" a fin de resolver los Recursos de Apelación y Nulid ad interpuestos por el Abogado Carlos Giménez Bagnulo, representante convencional de la Parte demand ada, contra el Acuerdo y Sentencia Número 20, con fecha 29 de Abril del 2.022, dictado por el Tribun al de Apelación en lo Civil y Comercial, Tercera Sala, de la Capital. Previo estudio de los antecedentes del caso, la Excelentísima Corte Suprema de Justicia, Sala Civil y Comercial, resolvió plantear las siguientes, CUESTIONES: ¿Es nula la Sentencia apelada? En caso contrario, se halla ajustada a Derecho? Practicado el sorteo de Ley, para determinar el orden de votación, dio el siguiente resultado: JIMÉN EZ ROLÓN, GARAY y MARTÍNEZ SIMÓN. A LA PRIMERA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SEÑOR MINISTRO EUGENIO JIMÉNEZ ROLÓN DIJO: el Abogado Carlos Gim énez Bagnulo, representante convencional de las codemandadas, en el escrito de fs. 581/588, manifest ó que el fallo recurrido es nulo, dado que la Magistrada María Mercedes Buongermini no se pronunció expresamente acerca de todas las cuestiones que fueron objeto de debate, tales como la excepción de falta de acción y los demás argumentos planteados en su contestación de la demanda, violando así el principio de congruencia. En atención a lo expuesto solicitó la Declaración de nulidad de la resoluc ión **Firmas:** <signature>César Antonio Garay</signature> Tizirina Ozuna Wood Actuaria Secretaria Judicial II - CSJ. <signature>Eugenio Jiménez R.</signature> Eugenio Jiménez R. Alberto Martínez Simón

impugnada, y el reenvío del expediente al Tribunal de Apelación que sigue en orden de turno para el dictado de una nueva sentencia definitiva sobre el caso. El Abogado Santiago Rodas Olmedo, representante convencional de la actora, en el escrito de fs. 590/ 594, mencionó que la incongruencia invocada no ha sido individualizada, por ningún argumento. Solici tó se declare desierto el recurso de nulidad interpuesto. En el sub examine, se debe analizar la nulidad del acuerdo y sentencia recurrido, por la supuesta co nfiguración del vicio de incongruencia citra petita. El recurso de nulidad procede contra las resoluciones dictadas con violación de las solemnidades pre scriptas por la ley, ex art. 404 del Rito Civil. El principio de congruencia, recepcionado en el art. 15 literal "b" del Rito Civil, exige que exista identidad entre los sujetos, el objeto y la causa petendi de la pretensión; y la resolución judicia l por la que el órgano jurisdiccional dirima el litigio. En otras palabras, implica que los fallos d eben ser dictados de conformidad con la forma en que ha quedado trabada la litis: el juzgador no pue de resolver ultra petitum, es decir, más allá de lo pedido por las partes; ni extra petitum, o sea, fuera de los términos del circuito litigioso; ni tampoco citra petitum, ergo, omitiendo alguna de la s pretensiones planteadas. Examinada la resolución recurrida, se colige que los agravios del recurrente guardan relación con lo s fundamentos expuestos por la Magistrada María Mercedes Buongermini Palumbo, cuyo voto quedó en min oría y ninguna incidencia tuvo en el resultado final del pleito; en efecto, la decisión mayoritaria del Tribunal de Apelación estuvo conformada por el voto del Magistrado Neri Villalba Fernández, al q ue se adhirió el Magistrado Miguel A. Rodas Ruiz Díaz. Impugnada

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "PUNTO SUR S.A. C/ ALICIA TRUEBA VDA. DE MARTINEZ Y OTRA S/ DEMANDA ORDINARIA POR COBRO DE D OLARES AMERICANOS". En atención a lo referido, y no advirtiéndose vicios que ameriten un pronunciamiento oficioso en los términos del art. 113 del Código Procesal Civil, corresponde desestimar el recurso de nulidad inter puesto, por su notoria improcedencia. A SU TURNO, EL SEÑOR MINISTRO CÉSAR ANTONIO GARAY DIJO: Adhiero al voto del señor Ministro preopinan te, por los mismos fundamentos jurídicos. Así voto. A SU TURNO, EL SEÑOR MINISTRO ALBERTO MARTÍNEZ SIMÓN DIJO: Coincido con el voto del Ministro preopin ante por compartir sus mismos fundamentos. A LA SEGUNDA CUESTIÓN PLANTEADA, EL SEÑOR MINISTRO EUGENIO JIMÉNEZ ROLÓN PROSIGUIÓ DICIENDO: por Sen tencia Definitiva N° 178 de fecha 24 de mayo de 2021, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial, Undécimo Turno, de la Capital, resolvió: "I) HACER LUGAR, a la excepción de prescripción opuesta como medio general de defensa por la parte demandada, las señoras ALICIA TRUEBA VDA. DE MART INEZ y ALICIA MARINEZ TRUEBA y, en consecuencia, II) RECHAZAR con costas, la demanda ordinaria por c obro de dólares americanos interpuesta por la firma PUNTO SUR S.A. contra ALICIA TRUEBA VDA. DE MART INEZ Y ALICIA MARTINEZ TRUEBA, en virtud de hallarse prescripta dicha acción, a la fecha de notifica ción a la parte demandada de la presente demanda, por los motivos expuestos en el considerando de la presente resolución. III) ANOTAR [...]” (sic, f. 509). Recurrido el mencionado fallo y tramitados l os recursos, el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial, Tercera Sala, de la Capital, por Acue rdo y Sentencia N° 20 de fecha 29 de abril de 2022, resolvió: "DECLARAR desierto el recurso de nulid ad interpuesto. REVOCAR la sentencia recurrida, y, en consecuencia, RECHAZAR las excepciones de pres cripción y falta de acción opuestas como medio general de defensa y HACER LUGAR César Antonio Garay <signature>César Antonio Garay</signature> Tiera Ozuna Wood Actuaria Secretaria Judicial II - CSJ. Eugenio Jiménez R. Ministro

a la presente demanda ordinaria por cobro de dólares americanos que promueve PUNTO SUR S.A. contra A LICIA TRUEBA VDA. DE MARTÍNEZ Y ALICIA MARTÍNEZ TRUEBA, por la suma de DÓLARES AMERICANOS DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL (U$S 275.893) más los intereses legales del 0,70 % que deberán ser calculados desde el inicio de la presente demanda, de conformidad con lo expuesto en el exordio de la presente resolución. IMPONER las costas a la perdidosa, en ambas instancias. ANO TAR [...]” (sic, fs. 565 vta./566). El Abogado Carlos Giménez Bagnulo, representante convencional de las codemandadas, expresó agravios en los términos del escrito de fs. 581/588. Dijo que la operación concluyó el 20 de noviembre de 201 5 con la firma de la escritura pública de compraventa de inmuebles e hipoteca por saldo de precio, y que la notificación de la presente demanda se produjo recién en fecha 06 de diciembre de 2016, lueg o de diez y seis días de haber operado la prescripción liberatoria. Manifestó que la inscripción de la escritura pública ante la Dirección General de los Registros Públicos no tiene incidencia en la f echa de inicio del cómputo del plazo de prescripción para el cobro de comisiones. Agregó que la inmo biliaria estuvo informada en todo momento respecto de la forma en que se iba desarrollando la operac ión, conforme se desprende del escrito de promoción de demanda y las documentales adjuntas. En cuant o a la falta de acción, señaló que la actora no probó que Punto Sur Desarrollos Inmobiliarios S.A. y Punto Sur S.A. sean la misma persona jurídica. Adujo que el Tribunal de Apelación recurrió a la pru eba de absolución de posiciones para determinar quién es el titular de la acción, sin embargo, la ve rdadera prueba de la legitimación activa se encuentra en el documento de fecha 19 de agosto de 2015, del que surge la calidad de acreedoras de Punto Sur Desarrollos Inmobiliarios S.A. y Verum S.A. (Co nstrucciones). Indicó que el supuesto sobreprecio de USD. 1.000 por hectárea reclamado indebidamente , constituye otra

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "PUNTO SUR S.A. C/ ALICIA TRUEBA VDA. DE MARTINEZ Y OTRA S/ DEMANDA ORDINARIA POR COBRO DE D OLARES AMERICANOS". recibido -2 -11 -2023 comisión disfrazada, y que las dos facturas de comisión por venta por USD. 25.000 cada una, correspo nden a Verum S.A. (Construcciones). Arguyó que la compradora no pagó a las vendedoras, en fecha 25 d e agosto de 2016, el saldo de precio, por lo que éstas tuvieron que promover el juicio: "ALICIA MART ÍNEZ TRUEBA Y OTRA C/ CABANÁ LAS MARÍAS S.A. S/ ACCIÓN PREPARATORIA DE JUICIO EJECUTIVO", circunstan cia conocida por la actora y que el Tribunal de Apelación no consideró. Finalmente, solicitó la revo cación del fallo de segunda instancia, y la admisión de sus defensas, con la consecuente desestimaci ón de la demanda, con costas. Corrido el traslado de rigor, el Abogado Santiago Rodas Olmedo, representante convencional de la act ora, contestó dichos agravios a tenor del escrito de fs. 590/594. Expresó que el derecho al cobro de la comisión y el sobreprecio surgen de un documento reconocido por ambas partes y nunca denunciado como falso, obrante a f. 20. Adujo que, según la legislación nacional, la transferencia del dominio de ciertos bienes se completa con la inscripción en los registros públicos de la escritura pública r espetiva. Agregó que, en este caso, la fecha de inscripción fue el 10 de agosto de 2016, mientras qu e la fecha de notificación de la demanda el 06 de diciembre de 2016, solo cuatro meses después del i nicio del plazo prescriptivo. Señaló que la sentencia recurrida tiene una frondosa fundamentación de su decisión de rechazar la excepción de falta de acción, por lo que la afirmación del recurrente es errónea. Manifestó que la actora, la persona referida en el documento de f. 20 y la persona mencion ada por la compradora de los inmuebles, son la misma. Explicó que, para la fecha de la inscripción d e la escritura pública de transferencia, las codemandadas ya habían cobrado USD. 500.000 y garantiza do el cobro del saldo con la hipoteca de los inmuebles transferidos, por lo que sus derechos patrimo niales sobre el precio de la operación estaban asegurados. Por Secretería CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

último, solicitó la confirmación de la resolución recurrida en todas sus partes. En el *sub iudice*, se discute la procedencia de una demanda que tiene por objeto el cobro de comisi ones por la mediación en una compraventa de inmuebles. Contra el progreso de la misma se opusieron dos excepciones como medio general de defensa: prescripc ión y falta de acción; que se encuentran debatidas en esta instancia. Así pues, su examen debe reali zarse en primer término, dado que la admisión de alguna provocaría la automática desestimación de la demanda, sin necesidad de analizar otros argumentos referidos a la sustancia del asunto. Por razones de método, se empezará con el análisis de la excepción de prescripción. La prescripción liberatoria, que impacta sobre el carácter coactivo del vínculo obligacional, se pro duce por la inacción del titular del derecho durante el tiempo establecido por la ley, ex art. 657 d el Código Civil. Luego, el decurso del plazo prescriptional inicia a partir de que nace el derecho a exigir, según el art. 635 del mismo Código. En el caso, las partes discuten acerca del plazo aplicable, del *dies a quo* y de la configuración d e actos interruptivos. En cuanto al plazo, las codemandadas dijeron que resulta aplicable el art. 664 literal “d” del Códig o Civil (fs. 62/64 y fs. 159/170). Por su parte, la actora, en una primera oportunidad, individualiz ó al contrato como de corretaje (fs. 102/108); y, posteriormente, indicó que el contrato es de servi cios (fs. 536/541). Al respecto, no obra en autos constancia de un contrato celebrado entre las partes de este litigio; sin embargo, a f. 20 se encuentra agregada la copia autenticada -no argüida de falsa- de una autoriz ación emanada de las codemandadas, y que sirve de sustento a la demanda de la actora. Dicho instrume nto

CORTE SUPREMA de JUSTICIA JUICIO: "PUNTO SUR S.A. C/ ALICIA TRUEBA VDA. DE MARTINEZ Y OTRA S/ DEMANDA ORDINARIA POR COBRO DE D OLARES AMERICANOS". constituye un principio de prueba por escrito, según lo dispuesto en el art. 705 in fine del Código Civil, con los alcances del art. 704 mismo Código. Conforme con el mismo, Alicia Trueba Vda. de Martínez y Alicia Martínez Trueba autorizaron, en fecha 19 de agosto de 2015, a Punto Sur Desarrollos Inmobiliarios S.A. a ofrecer en venta inmuebles de su propiedad (Fincas N° 5675, N° 5673, N° 9030, N° 4364, N° 4937 y N° 4364 del Distrito de Villa Hayes , lugar denominado Saladillo) en un valor no menor a USD. 9.000 por hectárea, con un plazo de pago n o mayor a doce meses contados desde la fecha de pago de una seña de fiel cumplimiento equivalente al 10% del valor total de la venta. Asimismo, reconocieron a Punto Sur Desarrollos Inmobiliarios S.A. una comisión del 5% sobre el valor total de la operación, en caso de ocurrir la venta en las condici ones mencionadas. Igualmente, autorizaron a la sociedad referida a ofertar el inmueble con un sobrep recio de USD. 1.000 por hectárea, valor que indicaron no incidiría en los impuestos y los gastos de trámites para la formalización de la transferencia. De dicho documento, así como de las demás pruebas de autos, se colige que Alicia Trueba Vda. de Mart ínez y Alicia Martínez Trueba, por un lado, y Punto Sur Desarrollos Inmobiliarios S.A., por el otro, acordaron que la segunda ofrecería en venta inmuebles de propiedad de las primeras, y que percibirí a una comisión por la mediación, en caso de que la compraventa tuviera lugar. El acuerdo celebrado entre las personas mencionadas tiene las notas distintivas del contrato de corr etaje. En efecto, el art. 951 del Código Civil establece: "Por el contrato de corretaje el corredor pone en relación a dos o más partes para la conclusión de un negocio, sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, de dependencia, o de representación". El art. 664 literal "d" del Código Civil, dispone que prescriben por un año las acciones de los rema tadores, RECEBIDO ESTADÍSTICA PODER JUDICIAL SECRETARIA DE JUSTICIA César Antonio Gómez Tierina Ozuna Wood Actuaria Secretaría Judicial II - CSJ Eugenio Jiménez R. Ministro Alcides Martínez Simon Ministro

comisionistas y corredores para reclamar el pago de las remuneraciones correspondientes. En cuanto al días a quo, habrá que determinar cuándo se hizo exigible el pago de la comisión por la intermediación en la compraventa. Examinado el documento obrante a f. 20, se advierte que no se estableció un plazo para el pago de la comisión; al ser así, cabe concluir que el pago debía hacerse al tiempo del cumplimiento de la inte rmediación, esto es, con el perfeccionamiento del negocio jurídico de compraventa de los inmuebles a ludidos. Aquí, se debe recordar que, en el sistema jurídico nacional, la inscripción en los registros público s es -por principio general- declarativa y no constitutiva según lo dispone el art. 293 del Código d e Organización Judicial, que establece: "La inscripción no revalida los actos o contratos inscriptos que sean nulos con arreglo a las leyes." Ergo, no es un requisito para la validez de los negocios j urídicos sobre derechos reales que deban ser registrados; a diferencia de la formalidad de la escrit ura pública, según el art. 700 del Código Civil. Entonces, la transmisión del derecho de propiedad se produce, entre las partes, con la formalización del contrato de -en este caso- compraventa, tal como resulta del art. 1968 del Código Civil. La exi gencia de inscripción registral, referida en la segunda parte de la citada disposición, está previst a sólo en términos de oponibilidad a terceros del derecho real inscripto, y no en sentido de atribuc ión constitutiva del mismo. Es ésta la lectura que armoniza con el sistema. Por tanto, el días a quo -en este caso- corresponde al día en que se firmó la escritura pública tras lativa de dominio, esto es, el 20 de noviembre de 2015 (fs. 9/16). En cuanto a los actos interruptivos, la notificación a las codemandadas de la presente demanda, subs umible en el art.

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "PUNTO SUR S.A. C/ ALICIA TRUEBA VDA. DE MARTINEZ Y OTRA S/ DEMANDA ORDINARIA POR COBRO DE D OLARES AMERICANOS". RECIBIDO 047 "Literal a" del Código Civil, ocurrió en fecha 06 de diciembre de 2016 (f. 46), cuando el plazo de p rescripción había llegado a término, y, por ello, no susceptible de ser interrumpido. Ahora bien, tanto la actora como las codemandadas coinciden en que éstas han realizado un pago a aqu ella en concepto de comisión, circunstancia que podría importar un reconocimiento del crédito en los términos del art. 647 literal "c" del Código Civil. Sin embargo, no es posible determinar en qué fecha ha tenido lugar dicho pago. Si bien a fs. 23/25 o bran copias autenticadas de facturas emitidas por Punto Sur en fechas 19 de noviembre y 11 de diciem bre de 2015, éstas han sido emitidas por la actora y, por ello, no pueden ser opuestas a las codeman dadas; por lo demás, se sabe, nadie puede crearse unilateralmente su propia prueba. Las copias auten ticadas de las facturas obrantes a fs. 21/22 emitidas en fecha 19 de noviembre de 2015 por Verum S.A . no aportan claridad acerca del pago, pues dicha sociedad no fue parte del contrato. De las demás p ruebas obrantes en autos tampoco surge nada que arroje luz acerca de esta cuestión. En atención a lo expuesto, no se puede sino concluir que el derecho de la actora para reclamar coact ivamente a las codemandadas el pago de las comisiones por intermediación se encuentra prescripto. Po r tanto, corresponde revocar el fallo recurrido, y, en consecuencia, rechazar la demanda de cobro de dólares americanos promovida por Punto Sur S.A. contra Alicia Trueba Vda. de Martínez y Alicia Mart ínez Trueba. Cabe recordar aquí que las excepciones destinadas a producir la extinción de la acción o el rechazo de la pretensión, que se hacen valer en la contestación de la demanda, constituyen defensas en senti do amplio, y no en el sentido estricto de aquellas que deben ser opuestas con carácter previo, ex ar ts. 233 y 223 del Rito Civil. Por lo mismo, se juzgan en oportunidad de analizar la sustancia del César Antonio Jiménez Eugenio Jiménez R. Ministro Tierina Ozuna Wood Actuaria Secretaria Judicial II - CSJ. Alberto Martínez Simon Ministro

asunto, conjuntamente con los demás argumentos defensivos; es decir, no abren una instancia por sí m isma, ni principal ni incidental. Al ser así, no es técnicamente adecuado resolver su admisión o des estimación; sino que corresponde admitir o desestimar la demanda, según prospere o no la defensa. Las costas deben ser impuestas, en las tres instancias, a la actora y perdidosa, conforme con lo dis puesto en los arts. 192 y 205 del Código Procesal Civil. A SU TURNO, EL SEÑOR MINISTRO CÉSAR ANTONIO GARAY PROSIGUIÓ DICIENDO: La discusión está en determina r si es procedente o no la demanda por cobro de remuneración por intermediación inmobiliaria. Ahora bien, dado que las demandadas han opuesto Excepción perentoria de prescripción, como medio general d e defensa, cabe expedirnos primero en relación esa defensa procedimental. A tal fin es preciso y necesario establecer el marco jurídico de la pretensión. La actora demandó po r cobro de Dólares de los Estados Unidos y a fin de demostrar su Derecho agregó documento privado, f echado 19 de Agosto del 2.015 (fs. 20), cuya eficacia y validez jurídica fue reconocida por las adve rsas. Por ese documento, se estableció que las demandadas, en sus calidades de propietarias de varia s fracciones de terrenos, situados en el Distrito Villa Hayes, autorizaban suficientemente: "...a la firma inmobiliaria PUNTO SUR DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A., a ofrecer en venta dichos inmuebles, e n un valor no menor a (US 9.000) nueve mil dólares por hectárea, libre de gastos de transferencia, y en un plazo de pago no mayor a (12) doce meses, contados desde la fecha de pago de una seña de fide lidad cumplimiento del contrato... Asimismo reconocen expresamente una comisión del (5 %) cinco por ciento aplicado sobre el valor total de venta a la firma PUNTO SUR DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A., e n caso de verificarse la venta en las condiciones antedichas...". Ante las características (corretaj e) del encargo conferido por las propietarias a la inmobiliaria, la relación debe enmarcarse

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "PUNTO SUR S.A. C/ ALICIA TRUEBA VDA. DE MARTINEZ Y OTRA S/ DEMANDA ORDINARIA POR COBRO DE D OLARES AMERICANOS". En el corredaje inmobiliario, figura jurídica normada en el Artículo 951 del Código Civil, situación que fue reconocida por la actora, según surge a fs. 105. Desde esa perspectiva, resulta aplicable el plazo de prescripción previsto en el Artículo 664, incis o d), del Código Civil, que reza: "Prescribe por un año... las acciones de los rematadores, comision istas y corredores para reclamar el pago de las remuneraciones que les correspondan". Concerniente al cómputo de ese plazo, el Artículo 635, de aquella normativa, regla: "La prescripción empieza a correr desde el momento en que nace el derecho a exigir...". Recordar que el Derecho a ex igir está referido a la posibilidad de accionar, por cuya razón la prescripción se computará a parti r que el corredor inmobiliario tenga expedita la Acción para demandar el cobro de la remuneración, e sto es, desde que haya actio nata. En otras palabras, desde que no se ejerza algún Derecho exigible, la prescripción empieza a transcurrir. Pues bien, para establecer el dies a quo, cabe citar el Artículo 952 del Código Civil, que reza: "El corredor tiene derecho a remuneración de cada una de las partes, si el negocio se concluye por efec to de su intervención...". Tenemos, pues, que el Derecho a la retribución o comisión nace para el co rredor en caso que concluya o perfeccione el Contrato. En otras palabras, la comisión debida al corr edor supone un negocio jurídico formalizado y perfecto, sin que tenga relevancia jurídica que se hay a pagado o no la totalidad del precio del inmueble, cuestión ajena al corretaje, pues hace a la ejec ución del Contrato de compraventa. En Juicio, fue suficientemente acreditado que el negocio inmobiliario fue perfeccionado con la forma lización de la Escritura Pública N° 19, del 20 de Noviembre del 2.015, autorizada por el Notario Púb lico Luis J. Cassabianca Boettner (fs. 9/16), dándose cumplimiento al Artículo 700, inciso a), del C ódigo Civil. Por lo demás, es harto sabido que la Anotación Registral es el sólo efecto de tener efe ctos frente César Antonio Gómez Actuaria Pierina Ozuna Wood Secretaria Judicial II - S.J. Eugenio Jiménez R. Ministro Alberto Martínez Simón Ministro

a terceros, a tenor del Artículo 1.968 del Código Civil, por cuya razón es jurídicamente inviable so stener que el arranque del cómputo de prescripción sea a partir de la inscripción Registral de la re ferida Escritura Pública. Diáfanamente se aprecia que, la actora a partir del 20 de Noviembre del 2.015, fecha de la suscripci ón de la Escritura Pública, tenía plazo por un año para presentar la Acción por cobro de comisión de l 5 % y sobreprecio del 10 %, cuyo vencimiento fue el 20 de Noviembre del 2.016. Pero, la interrupci ón del plazo legal, por la notificación personal de las demandadas, accedió el 6 de Diciembre del 2. 016 (fs. 46), ex Artículo 647, inciso a), del Código Civil, cuando -insanable e inexorablemente- hab ía transcurrido con exceso el plazo legal. Finalmente, señalar que no quedó suficientemente acreditado -como es de rigor- que existió interrupc ión del plazo, por reconocimiento de crédito, ex Artículo 647, inciso c), del Código Civil. No podem os soslayar que las demandadas reconocieron que pagaron a la actora por la intermediación inmobiliar ia. Sin embargo, no existe certeza ni fehacencia respecto a la fecha del pago, pues las facturas agr egadas por la actora, no cumplieron la exigencia del Artículo 307 del Código de Rito. Ante la -notor ia, enorme e irremediablemente-orfandad probatoria de la actora, concluimos que el plazo de prescrip ción fue interrumpido cuando la Acción se encontraba prescripta, según precisa y exacta disposición de Ley. Por las motivaciones inexpugnables pergeñadas, en Derecho cabe a plenitud revocar el Fallo impugnado , imponiendo Costas a la perdidosa, con sujeción a Artículos 192 y 205 del Código Procesal Civil. Es mi voto. A SU TURNO, EL SEÑOR MINISTRO ALBERTO MARTÍNEZ SIMÓN PROSIGUIÓ DICIENDO: Coincido con el voto del Mi nistro preopinante y me permito acotar cuanto sigue. En el caso de autos, Punto Sur S.A. demanda a las señoras Alicia Trueba vda. de Martinez y Alicia Ma rtinez Trueba por

JUICIO: "PUNTO SUR S.A. C/ ALICIA TRUEBA VDA. DE MARTINEZ Y OTRA S/ DEMANDA ORDINARIA POR COBRO DE D OLARES AMERICANOS". CORTE SUPREMA DE JUSTICIA **RECIBIDO** ESTADÍFICA -2 11 - 2023 cobro de sumas de US$ 275.893 en concepto de comisión y sobrepresión, por haber intermediado en la compravent a de inmueble celebrada por las demandadas con Cabaña Las Mariás S.A. Contra la pretensión de la parte actora, las demandadas opusieron las excepciones de prescripción y falta de acción, ambas como medios generales de defensa. Por método, se emprenderá en primer lugar e l análisis de procedencia de la excepción de prescripción opuesta porque, de resultar acogida, ya no será necesario estudiar las demás cuestiones. Ahora bien, para una mejor comprensión de la forma en que se entabló la discusión sobre la prescripc ión alegada por la parte demandada, conviene hacer una breve digresión conceptual acerca del plazo. La mayoría de las veces el plazo se establece de manera expresa (llamado determinado, que puede ser, nuevamente, cierto o incierto, situación regulada en el art. 424, la parte del C.C.) en el acto jur ídico, aunque también el plazo puede ser tácito (2º supuesto del art. 424 del C.C.) o indeterminado (3er supuesto del art. 424 del C.C.). La diferencia entre los dos primeros citados radica en que en los plazos determinados se precisa el momento exacto en que se producirá el efecto previsto, mientras que en los plazos tácitos, ese momen to es determinable según la naturaleza y las circunstancias de la obligación. Los plazos determinados pueden ser, tal como se anticipó, ciertos o inciertos. El primer caso -el pl azo determinado cierto- se da cuando el plazo se conoce con certeza por estar marcado por una fecha específica en el calendario (por ejemplo, cuando se establece como fecha de vencimiento de una oblig ación, el 31 de marzo de 2023). En el segundo caso -el plazo determinado incierto-, las partes conoc en el evento que **PODER JUDICIAL** SECURIDAD DE JUSTICIA **CORTE SUPREMA DE JUSTICIA** Fierina Ozuna Wood Actuaria Secretaria Judicial II - C.J. Eugenio Jiménez R. Ministro Alberto Martínez Simon Ministro

necesariamente ocurrirá en el futuro, pero no saben cuándo tendrá lugar exactamente. En estos casos, la mora se produce por el mero vencimiento del plazo, sin necesidad de interpelación ni de ninguna otra actividad posterior del acreedor. Es decir, deviene aplicable el primer párrafo del art. 424 del C.C. Sin embargo, cuando el plazo es tácito, es necesaria la interpelación al deudo r para constituirlo en mora, acorde con lo que dispone el mismo art. 424 del C.C., en su segundo pár rafo. Hechas estas aclaraciones, veamos que pasó en el juicio. Como ya se dijo, Punto Sur S.A. demanda a las Sras. Alicia Trueba Vda. de Martínez y Alicia Martínez Trueba por cobro de US$. 275.893, por haber intermediado en la compraventa de inmuebles celebrada p or las demandadas con Cabaña Las Mariás S.A. En ese sentido, de las constancias del expediente surge que no fue firmado, entre las partes, un con trato, aunque no existe duda alguna sobre la existencia del mismo. Así tenemos, como principio de pr ueba por escrito, el documento que la actora adjuntó a f. 20, por el que las demandadas otorgaron au torización a Punto Sur S.A. para ofrecer en venta inmuebles de su propiedad, reconociendo una comisi ón del 5%, en caso de verificarse la venta, a más de un sobreprecio. El documento en cuestión fue suscripto por las hoy demandadas el 19 de agosto de 2015 y no fue desco nocido ni impugnado por ellas en el juicio, por lo que debemos considerarlo como auténtico y válido. ¹ Aquí me permito citar el clásico ejemplo al que la doctrina recurre a efectos ilustrativos: el cas o en el que las partes supeditan el nacimiento o la extinción de algún derecho u obligación a la mue rte de una persona. Este hecho, sin duda alguna, ocurrirá necesariamente en el futuro, aunque no se sabe cuando sucederá. ² Art. 424 C.C. En las obligaciones a plazo la mora se produce por el solo vencimiento de aquél... ³ Art. 424 C.C. ...Si el plazo no estuviere expresamente convenido, pero resultare de la naturaleza y circunstancias de la obligación, el acreedor deberá interpelar al deudor para constituirlo en mora ..."

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "PUNTO SUR S.A. C/ ALICIA TRUEBA VDA. DE MARTINEZ Y OTRA S/ DEMANDA ORDINARIA POR COBRO DE D OLARES AMERICANOS". Por cierto, coincido con el Ministro prepinante en certificar que, teniendo presente el referido doc umento, se ha establecido entre las partes un contrato de corretaje, reglado en el art. 951 del C.C. ⁴ y que, por ende, para determinar si la acción derivada de ese contrato se halla prescripta o no, r esulta aplicable el art. 664, inc. d), del C.C.⁵ Pues bien, de la lectura del documento en cuestión, no cabe duda que la obligación de pagar la comis ión pactada fue subordinada a una condición suspensiva, al consignarse la expresión "...en caso de v erificarse la venta en las condiciones antedichas..." (instrumental de f. 20). Así las cosas, podemos decir que, en ese preciso momento de realizarse el ofrecimiento de comisión, el plazo para el pago de la comisión pactada permanecía tácito, dada la condición suspensiva contemp lada que, por naturaleza, no establece una fecha cierta y, es más, no se sabía, en rigor, si ocurrir ía o no el evento futuro. Pero días después, el 25 de agosto de 2015, Cabaña Las Marías S.A. y las demandadas suscribieron el contrato privado de compraventa (fs. 17/19). En la cláusula tercera, las vendedoras -hoy demandadas- se comprometieron a otorgar la escritura pública respectiva dentro de los 60 días posteriores a la firma del contrato -a más tardar el 25 de octubre de 2015. Cabe destacar, desde ya, que, con la formalización de la compraventa en escritura pública, se concre tó la operación de compraventa, acorde con lo que prescribe el art. 700 del C.C., y no con la inscri pción registral como sostuvo la parte actora en el juicio. 4 Art. 951 C.C. Por el contrato de corretaje al corredor pone en relación a dos o más partes para la conclusión de un negocio, sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, de de pendencia, o de representación. 5 Art. 664 C.C. Prescribo por un año: ...d) las acciones de los rematadores, comisionistas y corredo res para reclamar el pago de las remuneraciones que les correspondan... Fierina Ozuna Wood Actuaria Secretaría Judicial II - CSJ Eugenio Jiménez R. Ministro <signature>Signature of Eugenio Jiménez R.</signature> <signature>Signature of Minister</signature> RECAUDACIÓN DE ESTADISTICAS 2015-2023 Poder Judicial - Secretaría de la Corte Suprema de Justicia

Así, queda en claro que se acordó entre la actora y las demandadas que, de concretarse el otorgamien to de la escritura pública, se verificaría la condición prevista en la autorización arriba mencionad a y nacería la obligación de dar sumas de dinero en concepto de comisión, a cargo de las demandadas y en favor de la firma Punto Sur S.A. De esta manera, considero que con la firma del contrato privado y, particularmente, con lo dispuesto en su cláusula 3a., se determinó igualmente el plazo para pagar la comisión. Vale decir, el plazo p ara el pago de la comisión quedó finalmente establecido con la firma del contrato privado de comprav enta, en el que las partes de este -las demandadas y Cabaña Las Marias S.A.- fijaron a su vez el pla zo dentro del cual se otorgaría la escritura pública. Conviene poner énfasis en lo siguiente. Al menos las demandadas, que sabían perfectamente que la obl igación de pago que asumieron con Punto Sur S.A. se haría exigible una vez cumplida la condición, tu vieron conocimiento concreto de cuándo se habría de formalizar la compraventa y, por ende, de cuándo nacería dicha obligación. Justamente, no sería razonable admitir que las demandadas, conscientes de la obligación de pago que asumieron, no sabrían que, otorgada la escritura pública y verificada la venta, seria exigible aquel la. Aceptar lo contrario significaría contravenir el principio de buena fe que debe regir en la inte rpretación y ejecución de los contratos.\(^6\) De hecho, ese conocimiento concreto de las demandadas, en cuanto al momento en que acaecería el even to que haría exigible la obligación de pagar la comisión, se confirma con la propia posición de ella s al oponer la excepción de prescripción, que como días a quo indican el 20 de noviembre \(^6\) Art. 714 del C.C.: ...El contrato debe ser interpretado de acuerdo con la buena fe. Confidential Document

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "PUNTO SUR S.A. C/ ALICIA TRUEBA VDA. DE MARTINEZ Y OTRA S/ DEMANDA ORDINARIA POR COBRO DE D OLARES AMERICANOS". RECIBO ESTADÍSTICA PINTA Fecha 21-11-2015 Cabe hacer referencia ahora a las facturas presentadas por la actora a fs. 21/25 por las cuales, la actora reconoce haber recibido, por lo menos parcialmente (por US$ 72.500), el pago de la comisión q ue sostiene le es debida por la venta de los inmuebles. Según la actora, este pago parcial fue reali zado el 19 de noviembre de 2015, hecho que no fue disputado por las demandadas y que incluso fue adm itido por estas. En efecto, en su escrito de contestación, las demandadas no cuestionaron ni pusieron en duda el hech o de haber realizado efectivamente pagos en concepto de comisión y sobreprecio, aunque sí expusieron argumentos acerca de quién recibió esos pagos y cómo se facturaron, para sustentar la excepción de falta de acción opuesta como medio general de defensa. Así, se puede leer en el escrito de contestación: Causa Antonio Gómez Asimismo, según mis representadas todos los pagos efectuados por ellas fueron realizadas directament e al escribano público LUIS JAVIER CASABIANCA BOETTNER o a la persona que este indicase, y que fue d e la siguiente forma: 1) Un cheque gerencia oficina 07 del BANCO BBVA Nro. 453.014, de la cuenta N° 0733002016, de fecha 0 4 de Noviembre de 2.015, a la orden del Sr. ANTONIO BRUSQUETTI, por la suma de DÓLARES AMERICANOS VE inte Y CINCO MIL (US$ 25.000); 2) Un cheque gerencia oficina 07 del BANCO BBVA Nro. 453.015, de la c uenta N° 0743002016, de fecha 04 de Noviembre de 2.015, a la orden del Escrivano Público LUIS CASABI ANCA BOETTNER, por la suma de DÓLARES AMERICANOS VEinte Y SIETE MIL QUINIENTOS (US$ 27.500); 3) Tran sferencias bancarias realizadas de la cuenta de mi representada, la Sra. ALICIA MARTÍNEZ TRUEBA, del BANCO BBVA directamente a la cuenta bancaria del Escrivano Público, realizadas entre los meses de O ctubre y Noviembre de 2.015, cuyos informes van a ser solicitados en el periodo probatorio; es decir , que según mis representadas jamás entregaron Fierina Ozuna Wood Actuaria Secretaría Judicial II-U.S. Eugenio Jiménez R. Ministro

directamente suma de dinero alguna a ninguna inmobiliaria, llámese esta PUNTO SUR S.A. o PUNTO SUR D ESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.” (f. 162). Además, cabe destacar que en concordancia con las afirmaciones hechas por las demandadas, el Banco B BVA informó a fs. 276/278 haber emitido efectivamente los dos cheques de gerencia referidos en el es crito de contestación, a la orden de Antonio Brusquetti por la suma de US$. 25.000, y a la orden de Luis Casabianca Boettner, por la suma de US$. 27.500. También a f. 244 obra el informe remitido por el Banco Sudameris en el que se reporta que en fecha 2 de noviembre de 2015 la señora Alicia Trueba Martínez realizó 5 transferencias bancarias de US$. 1. 800 a favor de Luis Casabianca Boettner, totalizando la suma de US$. 9.000. Asimismo, se suma el hecho de que, en su audiencia de absolución de posiciones, la demandada Alicia Martínez Trueba confesó, en la 7a posición, que fue cancelada la deuda por la comisión pactada con P unto Sur S.A. (acta de f. 251 vlto.). Pues bien, queda fuera de toda duda entonces que las demandadas admitieron haber realizado los pagos destinados a cancelar lo adeudado en concepto de comisión y sobreprecio. Eso sí, según el fragmento transcrito líneas arriba, ellas afirmaron que los pagos fueron hechos al escribano público Luis Casabianca Boettner, quien autorizó la escritura pública de compraventa de lo s inmuebles. Ahora bien, conviene subrayar también que las propias demandadas manifestaron que en todo momento pe rcibieron al escribano público Luis Casabianca Boettner como el encargado de manejar la operación de compraventa y, por ende, de recibir los pagos y entregar las facturas respectivas. Al respecto, a fs. 165 del escrito de contestación de demanda, se puede leer cuanto sigue: “…También , con respecto a esta operación de compraventa, mis representadas, quieren aclarar a V.S. que la mis ma fue manejada absoluta y exclusivamente por parte del Escrivano Público, LUIS JAVIER

JUICIO: "PUNTO SUR S.A. C/ ALICIA TRUEBA VDA. DE MARTINEZ Y OTRA S/ DEMANDA ORDINARIA POR COBRO DE DOLARES AMERICANOS". CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CASABIANCA BOETTNER, quien en definitiva la persona que en todo momento apareció y actuó como interm ediario invocando la existencia de una supuesta inmobiliaria, que según mis representadas, les decía ser el dueño o accionista; y que en realidad, según mis representadas, nunca tuvieron relación ni t rato con la misma, ya que toda la documentación, los pagos y las entregas de facturas se realizaron única y exclusivamente con dicho escribano, conforme se constata fehacientemente con toda la documen tación presentada por la actora y también la presentada por mi parte en el presente juicio, en espec ial con relación al documento de fecha 04 de noviembre de 2.015, en donde el Escribano firma la rece pción de los cheques mencionados más arriba...". También en la audiencia de absolución de posiciones, a la 2a posición: "Diga la absolvente como es v erdad: Que para ofrecer en venta el inmueble mencionado en la posición anterior contrató los servici os de la Inmobiliaria Punto Sur S.A.", la demandada Alicia Trueba Martínez dijo: "Sí es cierto pero bajo la persona específica del escribano Luis Casabianca Boettner, quien para nosotras se presentó d esde el primer día como el propietario de dicha inmobiliaria ofreciendo también los servicios de dic ha inmobiliaria desde muchos años atrás...". Si bien en autos quedó demostrado que el escribano público no era directivo ni accionista de las emp resas Punto Sur S.A. y Verum S.A. durante el ejercicio de 2015, según los informes de la Abogacía de l Tesoro que obran a fs. 304/321, lo cierto es que, bien o mal, las demandadas reputaban al escriban o Luis Casabianca Boettner no solo como encargado de la operación de compraventa sino que, nada más y nada menos, como accionista en la inmobiliaria Punto Sur S.A., lo que me lleva a deducir que los p agos fueron realizados en esa inteligencia y con cierto grado de confianza. De todos modos, lo relevante aquí es que la propia parte actora reconoce haber recibido los pagos re alizados por las demandadas, razón por la cual debemos considerarlos por Cesar Antonio Garone Fierina Ozuna Wood Actuaria Secretaria Judicial II - CSJ

válidos. En todo caso, de no haber estado autorizado el escribano público para recibir los pagos, el reconocimiento de Punto Sur S.A. ratificó los pagos acorde con lo que dispone el art. 552 del C.C\t extsuperscript{7}. A todo esto, allí están las facturas N° 000285 y N° 000284 (fs. 24/25) emitidas al contado por Punto Sur S.A. el 19 de noviembre de 2015 a nombre de las demandadas por el monto total de US$. 22.500; a sí como las facturas N° 000063 y N° 000062 (fs. 21/22), que si bien fueron emitidas al contado por u na firma ajena al contrato de corretaje, denominada Verum S.A., instrumentan pagos hechos el 19 de n oviembre de 2015 por las demandadas por el monto total de US$. 50.000, que Punto Sur S.A. reconoce h aber recibido en concepto de comisión en su escrito de demanda. Por último, es dable destacar que la factura N° 000294 (f. 23) emitida por Punto Sur S.A. el 11 de d iciembre de 2015, en la que detalla que se recibe al contado un pago por comisión por venta por la s uma de US$. 50.000, fue expedida a nombre de Verum S.A., por lo que no es oponible a las demandadas. Esto es, no instrumenta ni prueba esta factura un pago hecho por las demandadas a Punto Sur S.A., h echo que hubiera implicado un reconocimiento inequívoco de la obligación y, por lo tanto, un acto in terruptivo de la prescripción liberatoria, que de tener lugar hubiera hecho improcedente la excepció n opuesta por las demandadas. Por ende, se ha probado, por lo previamente expuesto, que dicho pago -aunque sea parcial- se produjo y, ante la ausencia de otra prueba, corresponde tener como fecha del pago, el de las facturas aludi das, es decir el 19 de noviembre de 2015. A propósito, no entraré a dilucidar si el pago efectuado por las demandadas fue para saldar, parcial o totalmente, la obligación contraída, ya que ello guarda relación con la \textsuperscript{7} Art. 552 del C.C. El pago hecho a quien no tiene autorización para recibirlo es válido si el acreedor lo ratifica, o en la medida en que se convierte en su utilidad...”

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA JUICIO: "PUNTO SUR S.A. C/ ALICIA TRUEBA VDA. DE MARTINEZ Y OTRA S/ DEMANDA ORDINARIA POR COBRO DE D OLARES AMERICANOS". Cuestión de fondo, cuya resolución quedará a sujeto a la suerte para exención de prescripción. Entonces, determinado el plazo de pago de la comisión, devino aplicable el primer párrafo del art. 4 24 del C.C., en cuanto a su vencimiento y constitución en mora de las deudoras. En consecuencia, resulta forzoso concluir que, de conformidad con el art. 635 del C.C., el plazo par a ejercer el derecho de exigir de Punto Sur S.A. empezó a correr el 20 de noviembre de 2015, fecha e n la que se formalizó la compraventa entre las demandadas y la empresa Cabaña Las Marías S.A., con e l otorgamiento de la escritura pública respectiva. A partir de allí, Punto Sur S.A. tenía un año para reclamar el pago de la remuneración que le corres pondía por el trabajo de corretaje culminado exitosamente. Es decir, hasta el 20 de noviembre de 201 6. Según las constancias de autos, el único acto interruptivo de la prescripción que tuvo lugar después del 20 de noviembre de 2015 en adelante fue la notificación de la demanda instaurada por Punto Sur S.A., que se tuvo por realizada el 6 de diciembre de 2016. En efecto, en esta fecha las demandadas se presentaron en juicio -sin que exista constancia de haber se librado una cédula de notificación- y recusaron, sin expresión de causa, e interpusieron recurso de apelación (f. 46) contra la providencia de 22 de noviembre de 2016, por la que se tuvo por inicia da la demanda ordinaria promovida por Punto Sur S.A. y se dispuso el traslado de la misma a la parte demandada por el plazo de ley (f. 36). Como se advierte, ya la misma providencia de admisión de la demanda fue dictada más de un año despué s de nacido el derecho de exigir de Punto Sur S.A. -providencia del 22 de noviembre de 2016-, por lo que es patente que se cumplió el plazo de prescripción de un año previsto por la ley para este Pierina Ozuna Wood Secretaria Judicial Actuaria Eugenio Jiménez R. Ministro Alberto Martínez Simoa Ministro

tipo de acciones, sin que se haya producido, antes, la interrupción o la suspensión de dicho plazo. Conviene recordar que, de conformidad con lo que dispone el art. 647 del C.C., inc. a)8, es la notif icación de la demanda la que produce la interrupción del plazo de prescripción, y no la mera present ación de ella o su admisión por parte del Juzgado. Por lo demás, la parte actora no ha acreditado que otros actos interruptivos -o suspensivos- hayan t enido lugar luego del 20 de noviembre de 2015 y el pago parcial, que habría podido importar un acto inequívoco de reconocimiento de la obligación, que fue efectuado un día antes de iniciado el plazo - el 19 de noviembre de 2015- según las manifestaciones contestes de ambas partes. Por los motivos expuestos, y siendo procedente la excepción de prescripción opuesta por las demandad as Alicia Trueba vda. de Martínez y Alicia Martínez Trueba contra la pretensión de cobro de dólares planteada por la firma Punto Sur S.A., corresponde revocar el Acuerdo y Sentencia ahora en revisión, dictado por el Tribunal de Apelación en lo Civil y Comercial de la Capital, 3ra. Sala. En cuanto a las costas, corresponde imponerlas, en todas las instancias, a la parte actora y perdido sa, de conformidad con los arts. 192, 203 y 205 del C.P.C. ES MI VOTO. Con lo que se dio por terminado el acto firmando SS.EE. todo por ante mí que lo certificó, quedando abordada la Sequencia que inmediatamente sigue: <signature>Signature of Eugenio Jiménez R.</signature> Eugenio Jiménez R. Ministro Ante mi: <signature>Signature of César Antonio Gómez</signature> César Antonio Gómez Secretario Judicial II - CSJ. Tierina Ozuna Wood Actuaria 8 Art. 647 C.C. La prescripción se interrumpe: a) por demanda notificada al deudor, aunque ella haya sido entablada ante juez incompetente. <signature>Signature of a person with the initials "J.S."</signature> J.S. Ministro

**CORTE SUPREMA DE JUSTICIA** JUICIO: "PUNTO SUR S.A. C/ ALICIA TRUEBA VDA. DE MARTINEZ Y OTRA S/ DEMANDA ORDINARIA POR COBRO DE D OLARES AMERICANOS". SENTENCIA NÚMERO 62 Asunción, 01 de noviembre del 2.023.- VISITAS: los méritos del Acuerdo que antecede, la Excelentísima: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA CIVIL Y COMERCIAL R E S U E L V E: DESESTIMAR el Recurso de Nulidad interpuesto. REVOCAR el Acuerdo y Sentencia Número 20, con fecha 29 de Abril del 2.022, dictado por el Tribunal d e Apelación en lo Civil y Comercial, Tercera Sala, de la Capital; y, en consecuencia, RECHAZAR la de manda de cobro de dólares americanos promovida por Punto Sur S.A. contra Alicia Trueba Vda. de Martí nez y Alicia Martínez Trueba, de conformidad con lo expuesto en el exordio de la presente resolución . IMPONER las Costas, en las tres instancias, a la actora y perdidosa. ANOTAR, registrar y notificar. Eugenio Jiménez R. Ministro Ante mí: Alberto Martínez Sáez Secretario Judicial II - C.S.J. César Antonio Guevara SECRETARIA DE JUSTICIA Firma Ozuna Wanda Actuaria Secretaría Judicial II - C.S.J.